Są dwa warunki sprzedaży lokalu bez podatku. Pięć lat musi upłynąć nie tylko od zawarcia aktu notarialnego potwierdzającego nabycie, ale i od wpisu do księgi wieczystej – orzekł wczoraj NSA w precedensowym wyroku.
Chodziło o mężczyznę, który kupił mieszkanie od dewelopera. W październiku 2004 r. podpisał on akt notarialny, przenoszący na niego własność lokalu. Mężczyzna złożył też wniosek w sądzie rejonowym o założenie dla tego mieszkania księgi wieczystej i wpisanie własności na jego rzecz.
Sąd rejonowy nie rozpoznał jednak wniosku o wpis, bo były błędy w podziale geodezyjnym działek. Stały na nich dwa budynki: jeden z mieszkaniem podatnika i drugi na sąsiedniej działce. W tej sytuacji deweloper i właściciele lokali wnieśli do sądu rejonowego powództwo o zniesienie współużytkowania i współwłasności w obu sąsiadujących budynkach.
Sąd przychylił się do wniosku dopiero w 2008 r. Doszło do nowego, prawidłowego podziału geodezyjnego.
Reklama
Wskutek tego mężczyzna podpisał 30 kwietnia 2009 r. u notariusza oświadczenie prostujące akt notarialny z 2004 r. Ponownie złożył też wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu. Tym razem sąd założył księgę – stało się to dokładnie 11 maja 2009 r.

Reklama
Kiedy było nabycie
Kilka lat później, w czerwcu 2014 r., mężczyzna sprzedał mieszkanie.
Spór z fiskusem sprowadzał się do tego, kiedy nastąpiło nabycie tego lokalu – czy wraz z podpisaniem aktu notarialnego w 2004 r., czy dopiero w momencie założenia przez sąd księgi wieczystej i wpisu do niej, czyli w 2009 r.
Mężczyzna uważał, że pięcioletni termin trzeba liczyć od końca roku, w którym doszło do podpisania pierwotnego aktu notarialnego, czyli od 2004 r. Od tego momentu – podkreślał – jest właścicielem mieszkania. Twierdził zatem, że skoro od tej daty minęło już 5 lat, to sprzedaż mieszkania jest zwolniona z podatku dochodowego.
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uważał natomiast, że podatnik nabył mieszkanie dopiero w momencie wpisu w księdze wieczystej, czyli w maju 2009 r. Skoro od końca 2009 r. do momentu sprzedaży nie upłynęło 5 lat, to dochód ze zbycia jest opodatkowany.
Organ argumentował, że prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Przywołał tu art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.). Sąd stwierdził, że skoro dopiero drugi wniosek podatnika doprowadził do wpisu w księdze, to podatnik nabył mieszkanie dopiero w maju 2009 r.
Podatnik nie zawinił...
WSA w Olsztynie zgodził się z podatnikiem, że nabył on mieszkanie już w momencie podpisania aktu notarialnego przenoszącego na niego własność. Sąd wskazał, że opóźnienie o ponad 4 lata wpisu do księgi wieczystej powstało z przyczyn niezależnych od podatnika. Nie może więc prowadzić do wykładni, że datą nabycia własności jest wyłącznie data złożenia skutecznego wniosku o wpis do księgi wieczystej.
...ale zapłaci
Innego zdania był Naczelny Sąd Administracyjny. Uznał, że decydujące znaczenie ma tu art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, a ponadto do powstania tej własności niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
– Taki wpis ma charakter konstytutywny (czyli prawotwórczy – przyp. red.) – podkreśliła sędzia Jolanta Sokołowska.
NSA uznał zatem, że aby mówić o nabyciu, oba warunki muszą być spełnione łącznie. W tej sprawie akt notarialny został zawarty w 2004 r., a wpis w księdze miał miejsce w 2009 r. To oznacza – orzekł sąd – że dopiero po spełnieniu drugiego warunku można mówić o nabyciu. Podatnik będzie więc musiał zapłacić PIT od dochodu ze sprzedaży mieszkania w 2014 r., ponieważ od końca roku, w którym kupił ten lokat, nie minęło jeszcze pięć lat.
ORZECZNICTWO
Wyrok NSA z 7 marca 2018 r., sygn. akt II FSK 576/16.