Jesteśmy firmą, która nabyła jeden budynek i wybudowała drugi w celu wynajmowania powierzchni komercyjnych. Ze względu na fakt, iż jest to dla nas nowa działalność, zastanawiamy się nad możliwymi zasadami wyceny takiego aktywa, a także konsekwencjami, jakie niesie dla naszych sprawozdań finansowych wprowadzenie danej polityki rachunkowości. Który z modeli mamy wybrać: wartości godziwej czy historyczny? Ponadto chcemy wiedzieć, jakie są konsekwencje podatkowe i jaką metodę amortyzacji podatkowej możemy wybrać.
Zgodnie z definicją przedstawioną w Międzynarodowym Standardzie Nieruchomości 40 – Nieruchomości Inwestycyjne (dalej: MSR 40) – nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, w tym grunt, budynek, część budynku lub oba te elementy, które są utrzymywane jako źródło przychodów z czynszów lub ze względu na przyrost wartości. Definicja według art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości (dalej: u.r.) jest szersza i obejmuje wszystkie aktywa inwestycyjne, jakie spółka może posiadać (w tym również nieruchomości inwestycyjne). Ustawa o rachunkowości główny nacisk kładzie na fakt utrzymywania inwestycji nie na własny rachunek, ale w celu osiągania przychodów i pożytków.
Zarówno u.r., jak i MSR 40 umożliwiają jednostkom gospodarczym wybór między dwoma modelami wyceny: modelem wartości godziwej lub modelem historycznym (ceny nabycia lub kosztu wytworzenia). W przypadku wyboru modelu wyceny nieruchomości inwestycyjnych na podstawie modelu wartości godziwej dokumentacja polityki rachunkowości powinna również obejmować zasady dokonywania przeszacowania oraz ich częstotliwość. W przypadku wyboru modelu historycznego (cena nabycia lub koszt wytworzenia) polityka rachunkowości dodatkowo powinna określać warunki i zasady przeprowadzania testów na utratę wartości posiadanych aktywów inwestycyjnych.
Definicja i zasady pomiaru wartości godziwej zostały szczegółowo opisane i przedstawione w Międzynarodowym Standardzie Sprawozdawczości Finansowej 13 – Ustalanie Wartości Godziwej (dalej: MSSF 13).
Ujęcie zysków i strat
Zarówno u.r., jak i MSR 40 wymagają, aby dla nieruchomości ujmowanych według modelu wartości godziwej jej zmiany ujmowane były jako zysk lub strata okresu sprawozdawczego w rachunku zysków i strat. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości przy modelu historycznym (ceny nabycia lub kosztu wytworzenia) zmiany te nie są w księgach odzwierciedlone. Dodatkowo, w modelu historycznym na koniec każdego okresu sprawozdawczego – zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Rachunkowości 36 – Utrata Wartości Aktywów (dalej: MSR 36) – spółka jest zobowiązana ocenić, czy istnieją jakiekolwiek przesłanki wskazujące na to, że nastąpiła trwała utrata wartości.
W razie stwierdzenia, że przesłanki takie występują, spółka jest zobowiązana przeprowadzić test na trwałą utratę wartości. W przypadku nieruchomości do przesłanek takich mogą należeć m.in. załamanie na rynku nieruchomości, wzrost i długoterminowe utrzymywanie się wskaźnika pustostanów, utrata kluczowych najemców etc. W przypadku ustania przesłanek świadczących o trwałej utracie wartości nieruchomości odpis podlega odwróceniu w kwocie częściowej lub pełnej, ale wartość bilansowa nieruchomości, która została podwyższona w wyniku odwrócenia odpisu, nie powinna przekroczyć wartości bilansowej, jaka zostałaby ustalona (po pomniejszeniu o umorzenie), gdyby w poprzednich okresach w ogóle nie ujęto odpisu. [tabela 1]
Zaś w przykładzie przedstawiono w dużym uproszczeniu wpływ obu modeli na kapitały jednostki przy założeniu zwiększenia oraz zmniejszenia wartości nieruchomości. Przyjmując prostą pozycję wyjściową, łatwo zaobserwować różnice w obu modelach. Przykład ten nie zawiera efektu podatkowego (wpływ na podatek odroczony/podatek bieżący). A warto zauważyć, że charakterystyka danego modelu może istotnie wpłynąć na możliwość dystrybucji dywidendy przez jednostkę – wymogi te określa ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1578 ze zm.).
Kluczowe aspekty podatkowe
Niezależnie od tego, jaką politykę rachunkowości przyjęła spółka i w związku z tym jak nieruchomość jest wyceniana dla celów bilansowych (w wartości godziwej lub w wartości kosztu historycznego), dla celów podatkowych, w przypadku jej zakupu, nieruchomość powinna być prezentowana przez cały okres jej posiadania w cenie nabycia. Cenę nabycia zgodnie z art. 16g ust. 3 ustawy o CIT stanowi kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania, a w szczególności koszty opłat notarialnych, skarbowych, odsetek oraz prowizji. Cenę nabycia należy skorygować zgodnie z art. 16g ust. 5 ustawy o CIT o różnice kursowe naliczone do dnia przekazania do używania środka trwałego.
Jeśli nabyta nieruchomość spełnia wymogi uznania jej za środek trwały spółki, a mianowicie stanowi własność spółki i będzie wykorzystywana przez nią na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą dłużej niż rok (np. najem), to dla celów podatkowych nieruchomość będzie mogła podlegać odpisom amortyzacyjnym (oczywiście z wyłączeniem wartości gruntów i prawa użytkowania wieczystego gruntów). Wartością początkową środka trwałego, od której dokonywane będą odpisy amortyzacyjne, będzie ustalona zgodnie z wyżej przedstawionymi zasadami cena nabycia.
Spółka, w zależności od przypadku, może zastosować różne metody amortyzacji podatkowej, z tym zastrzeżeniem, że raz przyjęta metoda powinna być stosowana do pełnego zamortyzowania środka trwałego. Stawka amortyzacji podatkowej dla budynków niemieszkalnych wynosi co do zasady 2,5 proc., ale jeśli nabywany budynek był wcześniej używany, można rozważyć zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji w wysokości nie mniejszej niż 10 proc. Na podstawie art. 16i ust. 5 ustawy o CIT dozwolone jest także obniżanie przyjętej stawki amortyzacyjnej, począwszy od miesiąca, w którym środek został wprowadzony do ewidencji, albo od pierwszego miesiąca każdego następnego roku podatkowego.
Zwiększenie wartości nieruchomości, od której dokonywane są odpisy amortyzacyjne, może nastąpić tylko w przypadku jej ulepszenia będącego wynikiem jej przebudowy, rozbudowy czy modernizacji, jeśli wydatki na ulepszenie przekroczyły 3500 zł w roku podatkowym i spowodowały wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia do używania. A zatem wzrost wartości rynkowej nieruchomości nie będzie miał wpływu na jej prezentację podatkową.
Należy zaznaczyć, że kwestie takie jak wybór metody amortyzacji, obniżanie przyjętych stawek czy ulepszenie nieruchomości będą mieć wpływ na wartość podatkową netto środka trwałego, która stanowi podstawę do ustalenia różnic przejściowych w kalkulacji podatku odroczonego.
Na koniec trzeba zauważyć, że odpis aktualizujący wartość nieruchomości spowodowany jej spadkiem (w przypadku przyjęcia modelu kosztu historycznego) nie stanowi kosztu podatkowego zgodnie z brzmieniem art. 16 ust. 1 pkt 26a ustawy o CIT. Neutralne podatkowo są również skutki zmian wartości nieruchomości w wyniku aktualizacji wyceny (w przypadku przyjęcia modelu wartości godziwej), które nie stanowią odpowiednio kosztów lub przychodów podatkowych. ⒸⓅ
Podsumowanie
Dokonując wyboru modelu wyceny nieruchomości inwestycyjnej, musimy rozważyć zalety i wady zastosowania konkretnej polityki rachunkowości z tym związanej, ponieważ będzie ona wpływać na wygląd bilansu oraz rachunku zysków i strat w przyszłości.
wPo początkowym ujęciu spółka musi dokonać wyboru pomiędzy modelem historycznym oraz modelem wartości godziwej.
wModel historyczny skutkuje możliwością lepszego prognozowania rachunku zysków i strat, a wartość bilansowa nie podlega istotnym wahaniom (przeszacowanie występuje jedynie w przypadku wystąpienia utraty wartości).
wModel wartości godziwej odzwierciedla aktualną wycenę rynkową, ale z drugiej strony wartości podlegają okresowym przeszacowaniom, które są uwzględniane w rachunku zysków i strat, co powoduje mniejsze możliwości prognozowania.
wW przypadku zastosowania modelu historycznego możliwa jest zmiana zasad polityki rachunkowości i przejście na model wartości godziwej. Należy jednak pamiętać, że zmiana w drugą stronę, a więc przejście z modelu wartości godziwej na model historyczny nie jest możliwa (Międzynarodowy Standard Rachunkowości 40 – Nieruchomości Inwestycyjne – punkt 31).
Tabela 1. Dwa sposoby wyceny – kluczowe różnice, wady i zalety
PRZYKŁAD
Wpływ na kapitał ⒸⓅ
Pozycja początkowa. Ujęcie początkowe to uproszczony model bilansu, w którym zakładamy, że spółka posiada aktywo – nieruchomość inwestycyjną (NI) (początkowa wartość to 100) o okresie ekonomicznej użyteczności 40 lat (roczne umorzenie wynosi 2,5).
W przypadku zastosowania modelu historycznego (cena nabycia lub koszt wytworzenia) jednostka będzie zobowiązana do dokonania rocznego odpisu amortyzacyjnego w kwocie 2,5. W przypadku zastosowania modelu wartości godziwej i braku przesłanek co do zmiany
tej wartości kwoty zaprezentowane w bilansie jednostki nie ulegną zmianie.
Wariant I. Opcja I dotyczy przypadku, w którym mamy wzrost wartości godziwej użytkowanej nieruchomości inwestycyjnej. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości inwestycyjnej zostanie on jedynie zaprezentowany w przypadku zastosowania modelu wartości godziwej. Wzrost (+10) wpłynie na wartość pozycji aktywów oraz na rachunek zysków i strat i w rezultacie na kapitały własne danej jednostki. W przypadku zastosowania modelu historycznego wzrost ten nie jest w żaden sposób ujęty w rachunku zysków i strat. Jedynym elementem rachunku zysków i strat pozostaje okresowa amortyzacja posiadanej nieruchomości inwestycyjnej.
Wariant II. Opcja II dotyczy przypadku, w którym mamy do czynienia ze spadkiem wartości godziwej posiadanej przez jednostkę nieruchomości inwestycyjnej (do kwoty 75). W przypadku stosowania modelu historycznego spadek wartości jest przesłanką do przeprowadzenia testu na utratę wartości i rozpoznania odpisu z tego tytułu. Odpis jednak będzie mniejszy (–22,5), gdyż wartość księgowa została już pomniejszona o obowiązkowy odpis amortyzacyjny (–2,5). W przypadku stosowania modelu wartości godziwej odpis będzie większy (–25).
Tabela 2. Wpływ obu modeli na kapitały jednostki przy założeniu zwiększenia oraz zmniejszenia wartości nieruchomości
Podstawa prawna
Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1047).
Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1888 ze zm.).