Jak wyceniać nieruchomość inwestycyjną

19.12.2016, 08:05; Aktualizacja: 19.12.2016, 08:33
dom, nieruchomość

Zarówno u.r., jak i MSR 40 wymagają, aby dla nieruchomości ujmowanych według modelu wartości godziwej jej zmiany ujmowane były jako zysk lub strata okresu sprawozdawczego w rachunku zysków i strat.źródło: ShutterStock

Jesteśmy firmą, która nabyła jeden budynek i wybudowała drugi w celu wynajmowania powierzchni komercyjnych. Ze względu na fakt, iż jest to dla nas nowa działalność, zastanawiamy się nad możliwymi zasadami wyceny takiego aktywa, a także konsekwencjami, jakie niesie dla naszych sprawozdań finansowych wprowadzenie danej polityki rachunkowości. Który z modeli mamy wybrać: wartości godziwej czy historyczny? Ponadto chcemy wiedzieć, jakie są konsekwencje podatkowe i jaką metodę amortyzacji podatkowej możemy wybrać.

Zgodnie z definicją przedstawioną w Międzynarodowym Standardzie Nieruchomości 40 – Nieruchomości Inwestycyjne (dalej: MSR 40) – nieruchomość inwestycyjna to nieruchomość, w tym grunt, budynek, część budynku lub oba te elementy, które są utrzymywane jako źródło przychodów z czynszów lub ze względu na przyrost wartości. Definicja według art. 3 ust. 1 pkt 17 ustawy o rachunkowości (dalej: u.r.) jest szersza i obejmuje wszystkie aktywa inwestycyjne, jakie spółka może posiadać (w tym również nieruchomości inwestycyjne). Ustawa o rachunkowości główny nacisk kładzie na fakt utrzymywania inwestycji nie na własny rachunek, ale w celu osiągania przychodów i pożytków.

Zarówno u.r., jak i MSR 40 umożliwiają jednostkom gospodarczym wybór między dwoma modelami wyceny: modelem wartości godziwej lub modelem historycznym (ceny nabycia lub kosztu wytworzenia). W przypadku wyboru modelu wyceny nieruchomości inwestycyjnych na podstawie modelu wartości godziwej dokumentacja polityki rachunkowości powinna również obejmować zasady dokonywania przeszacowania oraz ich częstotliwość. W przypadku wyboru modelu historycznego (cena nabycia lub koszt wytworzenia) polityka rachunkowości dodatkowo powinna określać warunki i zasady przeprowadzania testów na utratę wartości posiadanych aktywów inwestycyjnych.

Definicja i zasady pomiaru wartości godziwej zostały szczegółowo opisane i przedstawione w Międzynarodowym Standardzie Sprawozdawczości Finansowej 13 – Ustalanie Wartości Godziwej (dalej: MSSF 13).

Ujęcie zysków i strat

Zarówno u.r., jak i MSR 40 wymagają, aby dla nieruchomości ujmowanych według modelu wartości godziwej jej zmiany ujmowane były jako zysk lub strata okresu sprawozdawczego w rachunku zysków i strat. W przypadku wzrostu wartości nieruchomości przy modelu historycznym (ceny nabycia lub kosztu wytworzenia) zmiany te nie są w księgach odzwierciedlone. Dodatkowo, w modelu historycznym na koniec każdego okresu sprawozdawczego – zgodnie z wymogami Międzynarodowego Standardu Rachunkowości 36 – Utrata Wartości Aktywów (dalej: MSR 36) – spółka jest zobowiązana ocenić, czy istnieją jakiekolwiek przesłanki wskazujące na to, że nastąpiła trwała utrata wartości.

W razie stwierdzenia, że przesłanki takie występują, spółka jest zobowiązana przeprowadzić test na trwałą utratę wartości. W przypadku nieruchomości do przesłanek takich mogą należeć m.in. załamanie na rynku nieruchomości, wzrost i długoterminowe utrzymywanie się wskaźnika pustostanów, utrata kluczowych najemców etc. W przypadku ustania przesłanek świadczących o trwałej utracie wartości nieruchomości odpis podlega odwróceniu w kwocie częściowej lub pełnej, ale wartość bilansowa nieruchomości, która została podwyższona w wyniku odwrócenia odpisu, nie powinna przekroczyć wartości bilansowej, jaka zostałaby ustalona (po pomniejszeniu o umorzenie), gdyby w poprzednich okresach w ogóle nie ujęto odpisu. [tabela 1]

Zaś w przykładzie przedstawiono w dużym uproszczeniu wpływ obu modeli na kapitały jednostki przy założeniu zwiększenia oraz zmniejszenia wartości nieruchomości. Przyjmując prostą pozycję wyjściową, łatwo zaobserwować różnice w obu modelach. Przykład ten nie zawiera efektu podatkowego (wpływ na podatek odroczony/podatek bieżący). A warto zauważyć, że charakterystyka danego modelu może istotnie wpłynąć na możliwość dystrybucji dywidendy przez jednostkę – wymogi te określa ustawa z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1578 ze zm.).

Kluczowe aspekty podatkowe


Pozostało 77% tekstu

Prenumerata wydania cyfrowego

Dziennika Gazety Prawnej
9,80 zł
cena za dwa dostępy
na pierwszy miesiąc,
kolejny miesiąc tylko 79 zł
Oferta autoodnawialna
KUPUJĘ

Pojedyncze wydanie cyfrowe

Dziennika Gazety Prawnej
4,92 zł
Płać:
KUPUJĘ
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję

Polecane

Reklama

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Polecane