Chcąc poznać skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości, sięgamy do aktualnie obowiązującej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Czy słusznie?

Niestety nie. W takim przypadku obowiązują zawsze przepisy z tego roku, w którym nabyliśmy nieruchomość, a nie z tego roku, w którym będziemy ją sprzedawać.

Na szczęście niezmiennie od wielu lat obowiązuje zwolnienie podatkowe dla nieruchomości sprzedawanych po 5 latach, licząc od końca roku, w którym zostały nabyte.

To oznacza, że jeśli np. w 2011 roku będziemy sprzedawać nieruchomość nabytą przed 2006 rokiem, nie musimy przejmować się zasadami obliczania podatku dochodowego z tego tytułu. Przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości nie będzie w ogóle opodatkowany.

Jeśli jednak nieruchomość nabyliśmy po 2006 roku (włącznie), sytuacja się komplikuje. W tym okresie miały miejsce aż dwie zasadnicze zmiany przepisów dotyczących opodatkowania nieruchomości: od 2007 roku i od 2009 roku.

Jakie są to zasady?

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych przed 2007 rokiem opodatkowaniu podlega przychód, a nie dochód. Nie odliczamy kosztów uzyskania przychodu, z wyjątkiem kosztów związanych ze sprzedażą. Stawka podatku wynosi 10 proc. przychodu. Do sprzedaży tych nieruchomości stosuje się dwie ulgi podatkowe: ulga mieszkaniowa oraz zwolnienie dla nieruchomości otrzymanych w drodze spadku albo darowizny.

Dla zastosowania ulgi mieszkaniowej podatnik powinien, w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości, złożyć oświadczenie, że przychód ze sprzedaży wykorzysta w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe. Konieczne jest też oczywiście spełnienie tego warunku.

Przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku i darowizny jest natomiast wolny od podatku bez konieczności spełnienia dodatkowych warunków.

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r., a przed 2009 rokiem, opodatkowaniu podlega dochód, a nie przychód. Od podstawy opodatkowania odliczamy zatem również koszty nabycia nieruchomości. Stawka podatku wynosi 19 proc.

Do przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytych w tym okresie może mieć zastosowanie ulga meldunkowa. Dotyczy ona tych nieruchomości mieszkalnych, w których podatnik był zameldowany co najmniej 12 miesięcy przed sprzedażą. Ponadto razem z zeznaniem podatkowym należy złożyć oświadczenie o spełnianiu warunków do zwolnienia.

A jakie zasady obowiązują przy zbyciu nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009 r.?

Nieruchomości nabyte od 1 stycznia 2009 r. są opodatkowane tak, jak nabyte od 1 stycznia 2007 r., z tym że nie dotyczy ich już ulga meldunkowa. Mamy za to możliwość skorzystania ze zmodyfikowanej ulgi mieszkaniowej.

Trzeba pamiętać, że te zasady nie dotyczą opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej, o ile nie są nieruchomościami mieszkalnymi.