Zgodnie z art. 17 ustawy o VAT, gdy podmiot mający siedzibę działalności gospodarczej poza Polską i niemający tutaj stałego miejsca prowadzenia działalności świadczy na rzecz polskiego podatnika usługi – wówczas podatnikiem w odniesieniu do takich usług jest niemal zawsze polski usługobiorca. Od tej reguły jest jednak jeden ważny wyjątek.

Zgodnie z art. 17 ust. 3a ustawy o VAT zasady tej nie stosuje się w przypadku usług związanych z nieruchomościami, jednak tylko gdy zagraniczny usługodawca jest zarejestrowany w Polsce na VAT. Aby wyjątek ten miał zastosowanie, muszą być zatem spełnione łącznie przesłanki odnoszące się do usługodawcy oraz do charakteru samej usługi. Usługodawca musi być podmiotem mającym siedzibę działalności gospodarczej lub stałe miejsce prowadzenia działalności poza terytorium Polski i być zarejestrowany w Polsce na VAT. Natomiast świadczone usługi muszą być związane z nieruchomościami. Ustawa o VAT przykładowo wymienia takie usługi. Są to m.in. usługi świadczone przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usługi zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usługi przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego.

Spełnienie tych przesłanek sprawia, że to zagraniczny usługodawca, a nie polski usługobiorca, będzie podatnikiem VAT od tych usług, a polski nabywca usługi w żadnym przypadku nie stanie się podatnikiem w odniesieniu do tego rodzaju usług. Jednak przyjęta przez ustawodawcę konstrukcja tworzy praktyczną opcję dla stron takiego świadczenia. Jeżeli zagraniczny usługodawca nie zarejestruje się na VAT w Polsce, wówczas podatnikiem także w odniesieniu do usług związanych z nieruchomościami będzie polski usługobiorca.