Sejm 15 października 2008 r. uchwalił nowelizację ustawy o VAT. Jej uregulowania mają zacząć obowiązywać od 1 grudnia 2008 r. Jednak nowe zasady dotyczące mechanizmu zwolnienia i opodatkowania sprzedaży nieruchomości mają wejść w życie od 1 stycznia 2009 r. Nowelizacja ta będzie mieć duży wpływ na rozliczenia podmiotów działających na rynku nieruchomości.

Dostawy budynków i budowli

Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o VAT, zasadą ogólną ma być zwolnienie z opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części. Wyjątkiem będzie po pierwsze, dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz po drugie, dostawa, gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą, upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Rezygnacja ze zwolnienia

Podatnicy będą mogli zrezygnować ze zwolnienia VAT i wybrać opodatkowanie dostawy, pod warunkiem że zbywca i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, obaj złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy, oraz cena sprzedaży nieruchomości będzie wyższa od ceny jej nabycia lub kosztu wytworzenia.

Zatem podatnicy w pewnych sytuacjach będą mogli, w zależności od ich preferencji oraz rachunku ekonomicznego, wybrać opodatkowanie VAT lub zwolnienie z VAT.

Ważne!

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi obiektów, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej)

Zwolnienie obligatoryjne

Nawet jeżeli dostawa obiektów jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia albo pomiędzy pierwszym zasiedleniem oraz dostawą nie upłynął jeszcze okres dwóch lat (a więc co do zasady transakcja powinna być opodatkowana), transakcja będzie zwolniona w określonych sytuacjach. Dotyczy to przypadku, jeżeli w stosunku do nich zbywający nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego oraz zbywający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów (nawet jeżeli wydatki na ulepszenie przekroczyły 30 proc. wartości początkowej tych obiektów, nadal będzie mieć zastosowanie zwolnienie jeżeli były one w stanie ulepszonym wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat).

ROZLICZENIA VAT W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Inne zmiany w ustawie o VAT, które mogą mieć wpływ na obrót nieruchomościami, to m.in.:

• wyłączenie z opodatkowania VAT transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa;

• określenie wprost w ustawie, że oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste i zbycie takich gruntów stanowi dostawę towarów;

• określenie, że w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności poszczególnych opłat pobieranych z tego tytułu;

• zmiany w zakresie zasad zwrotu bezpośredniego nadwyżki podatku naliczonego.