Regulacje dotyczące podatku od nieruchomości na pozór proste stwarzają zarówno istotne możliwości optymalizacji, jak i poważne ryzyka.

Opodatkowanie gruntów

Podatek od nieruchomości jest tylko jednym z trzech podatków majątkowych od gruntów. Pozostałe dwa to podatek rolny i podatek leśny. Warto zwrócić uwagę, czy w naszym posiadaniu nie znajdują się lasy lub grunty rolne, które z przyzwyczajenia opodatkowujemy podatkiem od nieruchomości. Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wyłączają z zakresu opodatkowania podatkiem od nieruchomości grunty podlegające przepisom o podatku rolnym i leśnym (z wyjątkiem gruntów, na których faktycznie prowadzona jest działalność gospodarcza), a stawki podatku rolnego i leśnego są kilkunastokrotnie niższe niż podatku od nieruchomości.

Stawki podatkowe

Wątpliwości pojawiają się niekiedy przy ustalaniu, jaką stawkę zastosować do posiadanych przez przedsiębiorcę gruntów i budynków, które nie są aktualnie używane. Ustawodawca rozwiązał ten dylemat w sposób najmniej korzystny dla podatników. Wszystkie budynki i grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy (z wyjątkiem gruntów opodatkowanych podatkiem rolnym lub leśnym) uznaje się za związane z prowadzeniem działalności, co skutkuje zastosowaniem najwyższej stawki.

Wyjątki są w zasadzie dwa - budynki mieszkalne (wraz z gruntami pod nimi) i obiekty, które nie są i nie mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności ze względów technicznych. Druga kategoria obejmuje jedynie takie obiekty, które nie nadają się do jakiejkolwiek działalności (np. budynki grożące zawaleniem).

Podatek od budowli

W odróżnieniu od gruntów i budynków budowle opodatkowane są - co do zasady - od ich wartości początkowej wykazanej w księgach dla celów podatkowych. Stawka podatku wynosi najczęściej 2 proc. Biorąc pod uwagę, że w praktyce często pojawiają się wątpliwości, które obiekty należy zaliczyć do budowli, a które nie, identyfikacji obiektów podlegających opodatkowaniu należy poświęcić szczególną uwagę. Włączenie w wyniku ewentualnej kontroli do podstawy opodatkowania środków trwałych o wysokiej wartości początkowej może bowiem zniweczyć opłacalność nawet dużego przedsięwzięcia gospodarczego.

Dokonując takiej identyfikacji należy przede wszystkim pamiętać, że dla celów podatku od nieruchomości znaczenie pojęcia budowla ustalamy na podstawie prawa budowlanego. Nie ma natomiast zastosowania w tym zakresie Klasyfikacja Środków Trwałych (KŚT).

Stosowanie KŚT to najczęściej popełniany przez podatników błąd. Niekiedy skutkuje on powstaniem zaległości, niekiedy nadpłacaniem podatku.

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Ustawa z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.).

Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.).