Pomysł na optymalizację nie jest nowy – już wcześniej sądy potwierdzały, że po wyodrębnieniu własności lokali w budynku właściciele mogą nawet kilkadziesiąt razy zmniejszyć swoje zobowiązania podatkowe wobec gminy. Wszystko to dzięki preferencyjnemu opodatkowaniu części wspólnych budynku.

Nowością jest natomiast to, że z takiej optymalizacji można skorzystać nawet wtedy, gdy budynek ma tylko jednego właściciela. Potwierdzają to ostatnie wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych w Łodzi i Gorzowie Wielkopolskim. Orzeczenia te są jednak na razie nieprawomocne.

Wystarczy jeden właściciel

Sprawa rozpatrywana przez WSA w Łodzi 9 kwietnia 2015 r. (sygn. akt I SA/Łd 8/15) dotyczyła spółki będącej właścicielem działki, na której znajdowało się kilka budynków. Zamierzała ona skorzystać z preferencyjnego opodatkowania wynikającego z art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 849). Polega ona na tym, że po wyodrębnieniu własności lokali każdy ze współwłaścicieli płaci podatek od całej powierzchni swojego lokalu oraz – tylko proporcjonalnie – od części wspólnej budynku. To znacznie mniej, niż gdyby opodatkować cały budynek.

Spór toczył się o to, czy preferencja ta dotyczy także sytuacji, gdy właścicielem wyodrębnionych lokali jest tylko jeden podmiot. Spółka uważała, że nawet gdy będzie tylko jedynym właścicielem wyodrębnionych lokali, ma prawo do opodatkowania na korzystniejszych zasadach, niż gdyby miała płacić podatek od całości budynku. Sądziła, że będzie tak nawet wtedy, gdy na działce jest kilka budynków, a tylko w jednym z nich zostanie wyodrębniona własność lokali. Wówczas, ustalając podstawę opodatkowania, należy odnieść powierzchnię lokalu do powierzchni wszystkich budynków znajdujących się na działce – twierdziła.

Potrzeba co najmniej dwóch

Prezydent Łodzi się z tym nie zgodził. Stwierdził też, że preferencja przysługuje tylko wtedy, gdy wyodrębnione lokale stanowią własność co najmniej dwóch różnych podmiotów. Jeżeli wszystkie pozostają własnością jednego podmiotu (w tym wypadku – spółki), to nie powstaje współwłasność, a podstawą opodatkowania jest nadal powierzchnia użytkowa całego budynku. Jedyny właściciel nie może więc obliczyć podstawy opodatkowania według korzystniejszych zasad.

Poza tym – zdaniem prezydenta – jeżeli na jednej działce jest posadowionych kilka budynków i tylko w jednym z nich zostanie ustanowiona odrębna własność lokali, to proporcje należy wyliczać w odniesieniu do budynku, w którym znajduje się dany lokal, a nie do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich budynków.

Sąd korzystnie dla podatnika

WSA w Łodzi zgodził się ze spółką. Orzekł, że art. 3 ust. 5 ustawy ma zastosowanie nawet wtedy, gdy właścicielem wyodrębnionych lokali będzie tylko jeden podmiot. A więc – jak potwierdził WSA – gdy odrębna własność lokali zostanie ustanowiona przez wnioskodawcę dla samego siebie. Sąd wskazał, że pozwala na to art. 7 i 10 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Nie zgodził się jedynie ze spółką, że aby ustalić podatek od powierzchni wspólnej, należy odnieść powierzchnię użytkową danego lokalu (lokali) do powierzchni użytkowej wszystkich budynków na danej działce. W tym zakresie sąd zgodził się z prezydentem, że należy brać pod uwagę tylko ten budynek, w którym znajduje się lokal.

Wcześniej identycznie łódzki sąd orzekł 30 marca 2015 r. (sygn. akt I SA/Łd 1399/14, nieprawomocny). Identyczne stanowisko zajął też WSA w Gorzowie Wielkopolskim 19 lutego 2015 r. (sygn. akt I SA/Go 4/15, nieprawomocny).

Podatnicy wykorzystują wadliwy przepis

W mojej ocenie ustawodawca, tworząc art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, uwzględnił jedynie typowe sytuacje, w których następuje wyodrębnienie lokali w jedynym budynku położonym na gruncie – założył, że po wydzieleniu lokali stają się one własnością co najmniej dwóch, różnych podmiotów. Praktyka wskazuje, jednak na odstępstwa od takich typowych sytuacji. Przykładem jest wyrok WSA w Łodzi. Dotyczy on sytuacji, gdy na gruncie znajduje się kilka budynków, a po wydzieleniu w nich lokali ich właścicielem pozostaje jeden podmiot. W mojej ocenie przyczyną tego rodzaju działań jest, co do zasady, wyłącznie kwestia opodatkowania. Trudno się jednak podatnikom dziwić, że przez wykorzystanie wadliwego przepisu dążą do zmniejszenia opodatkowania. Art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych od dawna budzi zastrzeżenia co do poprawności jego konstrukcji, a jednak przez tyle lat nie dokonano jego zmiany. Dopiero od niedawna projekt, zakładający stosowne zmiany jest przedmiotem prac parlamentarnych (druk nr 2656). Należy jednoznacznie podkreślić, że zmiana jest konieczna, ponieważ następstwem w zasadzie jednolitej już linii orzeczniczej sądów administracyjnych jest zmniejszanie obciążenia z tytułu podatku od nieruchomości, co nie ma żadnego uzasadnienia. Nie powinno być tak, że sztuczne konstrukcje cywilistyczne (wydzielanie lokali) decydują o wysokości podatku.

Wyrok korzystny dla właścicieli

Zgadzam się z WSA w Łodzi, że skoro ustawa o własności lokali przewiduje możliwość powstania współwłasności części wspólnej nieruchomości w przypadku, gdy wyodrębnione lokale należą do jednego podmiotu, to zasadę tę należy stosować również w podatku od nieruchomości.

Sąd prawidłowo więc orzekł, że wydzielenie lokali w budynku przez tego samego właściciela spowoduje znaczne obniżenie podatku. Wynika to z literalnej wykładni przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Skoro przepisy są jasne, to nie można stosować do nich wykładni celowościowej, do której często odwołują się organy podatkowe.