A Sprzedaż nieruchomości jako źródło przychodów
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT) podlega m.in. sprzedaż nieruchomości. Ustawa o PIT precyzuje przy tym zarówno to, o jaką sprzedaż chodzi i jakich nieruchomości dotyczy, jak również kiedy taki podatek należy zapłacić, a kiedy przychód z tej sprzedaży będzie zwolniony z opodatkowania. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie: • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, • prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Ważne jest, że ów pięcioletni okres liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości lub prawa. Przykładowo, jeśli podatnik nabył mieszkanie w 2007 roku, to okres pięcioletni upłynie dopiero w 2012 roku.
 PRZYKŁAD: OD JAKIEGO MOMENTU LICZYĆ 5-LETNI OKRES Podatnik wraz z małżonką, jako członek spółdzielni w 1997 roku uzyskał przydział lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na zasadach spółdzielczego prawa do lokalu. Następnie aktem notarialnym z 30 maja 2000 r. dokonano przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności przedmiotowego lokalu na rzecz podatnika i jego małżonki. 22 lutego 2007 r. podatnicy sprzedadzą nabyty lokal mieszkalny oraz udział w nieruchomości, stanowiącej prawo użytkowania wieczystego gruntu. Powstaje pytanie, czy w ich przypadku minął już pięcioletni termin, o którym mówią przepisy o PIT. W naszym przykładzie podatnik jest właścicielem sprzedanego lokalu od dnia 30 maja 2000 r., ta bowiem data stanowi moment nabycia lokalu. Zatem pięcioletni okres, o którym mowa w przepisie ustawy o PIT, upłynął 31 grudnia 2005 r. Należy zaznaczyć, że w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i budynku (lub jego części) okres 5-letni jest liczony odrębnie od daty nabycia prawa do gruntu i odrębnie od daty wybudowania budynku stanowiącego własność wieczystego użytkownika. Ta sytuacja jednak naszego podatnika nie dotyczy, gdyż zarówno prawo użytkowania wieczystego gruntu jak i własność lokalu mieszkalnego nabył w dniu 30 maja 2000 r. Dlaczego jednak nie liczymy od daty wybudowania budynku? Dlatego, że termin pięcioletni z uwzględnieniem daty wybudowania powinien być liczony w przypadku, gdy budowa następuje na gruncie stanowiącym własność (użytkowanie wieczyste) budującego podatnika. W opisanej sprawie w momencie wybudowania budynku mieszkalnego tytułem własności prawa użytkowania wieczystego gruntu dysponowała spółdzielnia, a nie podatnik wraz z małżonką.
Fakt ten jest o tyle ważny, że z punktu widzenia ustawy o PIT w każdym przypadku sprzedaży nieruchomości i wymienionych wcześniej praw po upływie tego okresu przychód już nie powstaje. Nie trzeba zatem płacić podatku od zysku z takiej transakcji. Przedstawionych zasad ustalania przychodu nie stosuje się do odpłatnego zbycia: • na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu – do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy, • w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, • składników majątku związanych z odpłatnym zbyciem wykorzystywanym na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej (art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT), nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat. Ostatnie wyłączenie, dotyczące nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej nie zawsze będzie jednak stosowane. Z przepisów ustawy o PIT wynika bowiem, że opisane wcześniej zasady dotyczące ustalania źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Kliknij, aby powiększyć

Sprzedaż nieruchomości wraz z gruntem
Od razu warto w tym miejscu wyjaśnić, co jest uważane za nieruchomość. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się, jako jej część składowa, budynek niestanowiący odrębnej nieruchomości, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlaczego jest to ważne? Otóż dlatego, że pojęcie sprzedaży nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. W myśl przepisów podatkowych opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, tak więc przez to pojęcie należy rozumieć część powierzchni ziemskiej wraz z częściami składowymi, do których należy zaliczyć też budynek. W konsekwencji w przypadku, gdy osoba fizyczna posiada na własność nieruchomość w postaci gruntu zabudowanego budynkiem, budynek stanowi część składową gruntu. Dlatego też przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, gdzie zbywający posiada prawo własności gruntu, o obowiązku podatkowym lub jego braku decydować będzie data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku.
 PRZYKŁAD: KIEDY DECYDUJE DATA NABYCIA GRUNTU Podatniczka kupiła z mężem, w ramach wspólności ustawowej, nieruchomość (grunt). Zdarzenie to miało miejsce w 1988 roku. Na nieruchomości mąż podatniczki, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wybudował w 2002 roku budynek mieszkalny z przeznaczeniem na sprzedaż znajdujących się tam lokali mieszkalnych. Do 2005 roku sprzedaż tych lokali dokonywana była w ramach prowadzonej przez męża podatniczki działalności gospodarczej. W 2005 roku małżonkowie się jednak rozwiedli. Nastąpił też podział majątku wspólnego, w ramach którego podatniczka otrzymała dwa niesprzedane jeszcze lokale mieszkalne. Grunt pozostał natomiast współwłasnością byłych małżonków w odpowiednich częściach ułamkowych. W 2006 roku podatniczka dokonuje sprzedaży mieszkań. Podatku jednak nie zapłaci. Przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej, gdzie zbywający posiada prawo własności gruntu, o obowiązku podatkowym lub jego braku decydować będzie data nabycia gruntu, a nie data wybudowania budynku. Nabycie gruntu nastąpiło zaś w 1998 roku. Dlatego podatniczka nie zapłaci podatku, bowiem od nabycia nieruchomości upłynęło już ponad pięć lat.
Od tej zasady istnieją wyjątki, w myśl których budynek może stanowić odrębną nieruchomość jako tzw. nieruchomość budynkową. Takie szczególne uregulowanie prawne odnosi się do sytuacji, w której budynek został wzniesiony na gruncie otrzymanym np. w wieczyste użytkowanie lub na gruncie skarbu państwa.
WAŻNE

Dochodem ze źródła przychodów jest co do zasady nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym
Dwa tryby opodatkowania
Zasady ustalania przychodu ze sprzedaży nieruchomości i wymienionych w ustawie o PIT praw związanych z nieruchomościami nie zmieniły się (nie mylić z zasadami ustalania dochodu). Wiele innych zasad dotyczących opodatkowania sprzedaży nieruchomości uległo jednak daleko idącym modyfikacjom. Dlatego stosując przepisy ustawy o PIT w przypadku nieruchomości sprzedawanych w tym i kolejnych latach trzeba będzie pamiętać, że podlegały one będą dwóm różnym trybom opodatkowania w zależności od tego, kiedy taka nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Jeśli jej nabycie lub wybudowanie miało miejsce do 31 grudnia 2006 r., podatnik nadal musi stosować stare, a zatem obowiązujące do końca 2006 roku reguły opodatkowania takich nieruchomości. Jeśli zdarzenie takie miało miejsce po 1 stycznia 2007 r., zastosowanie mają nowe, obowiązujące od początku tego roku przepisy. Takie zróżnicowanie trybów opodatkowania wprowadziła ustawa nowelizująca ustawę o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z jej przepisów przejściowych wyraźnie wynika, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw związanych z nieruchomościami, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. To zaś oznacza, że nowe przepisy stosuje się tylko do nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r.
PRZEPISY PRZEJŚCIOWE DO NOWELIZACJI USTAWY O PIT, KTÓRA OBOWIĄZUJE OD 2007 ROKU
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

Reklama


Źródło:GP
Więcej na ten temat

Reklama