Zasadniczo obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości ciąży na jej właścicielu lub posiadaczu samoistnym, a w odniesieniu do współwłasności – solidarnie na wszystkich współwłaścicielach. W takim wypadku każdy z nich jest zobowiązany do uregulowania całej należności podatkowej, a zapłata dokonana przez jednego bądź kilku zwalnia pozostałych (art. 366 par. 1 kodeksu cywilnego). MF w odpowiedzi na interpelację poselską (nr 14042/10) poinformowało, że gdy jeden ze współwłaścicieli zwolniony jest z podatku od nieruchomości, całą daninę zapłaci drugi. Zwolnienie z długu jednego z dłużników solidarnych nie odnosi bowiem skutku w odniesieniu do pozostałych.

Sytuacja komplikuje się, gdy jeden ze współwłaścicieli jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, a drugi osobą prawną albo jednostką organizacyjną czy też spółką nieposiadającą osobowości prawnej. Wynika to z faktu, że ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.) przyjmuje dla tych podmiotów różne stawki i różny tryb ustalania podatku od nieruchomości. W normalnej sytuacji w stosunku do osób fizycznych wydawana jest przez organ podatkowy decyzja, z której wynika wysokość zobowiązania, natomiast osoby prawne muszą samodzielnie złożyć deklarację podatkową.

W gestii współwłaścicieli pozostaje określenie między sobą, na którym z nich lub w jakich proporcjach ciąży odpowiedzialność podatkowa. Mogą to zrobić, odnosząc się np. do sposobu, w jaki korzystają z nieruchomości, czy wielkości przypadających im udziałów. Należy przy tym zaznaczyć, że ich wzajemne ustalenia pozostają poza obszarem prawa podatkowego.

Jeżeli powstanie zaległość, urząd będzie mógł ściągnąć ją od współwłaścicieli, którzy posiadają wystarczający majątek na jej pokrycie. Ewentualne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami możliwe są wyłącznie na drodze powództwa cywilnego, przy czym każdy z nich może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 k.c.). Do momentu zniesienia współwłasności nie jest możliwe odstąpienie od zasady solidarnej odpowiedzialności w podatku od nieruchomości. Wyklucza to zatem możliwość rozdzielenia zobowiązania podatkowego na poszczególnych współwłaścicieli z zastosowaniem różnych stawek. A są one mocno zróżnicowane: w przypadku budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej maksymalna na rok 2013 wynosi 22,82 zł za metr kwadratowy. Natomiast w przypadku budynków pozostałych lub ich części maksymalna stawka wynosi już tylko 7,66 zł za metr kwadratowy (ostateczna ich wysokość zależy od decyzji rady gminy, która podejmuje ją w formie uchwały).

Z powodu solidarnej odpowiedzialności za zobowiązanie ciążące na wszystkich współwłaścicielach może być zastosowana zatem tylko jedna stawka podatku. Bez znaczenia pozostaje to, że jeden jest osobą fizyczną, a drugi prawną. Dodatkowo w art. 6 ust. 11 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zaznaczono, że jeżeli nieruchomość znajduje się w posiadaniu zarówno osób fizycznych, jak i prawnych, te pierwsze składają deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłacają go na zasadach obowiązujących te drugie.

W gestii współwłaścicieli jest określenie, na którym z nich lub w jakich proporcjach ciąży odpowiedzialność podatkowa

Na uwadze należy mieć także różne terminy zapłaty podatku. W opisywanej sytuacji współwłaściciele powinni składać deklaracje w terminie do 31 stycznia – organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W związku z powyższym osoba fizyczna nie otrzyma decyzji ustalającej wysokość zobowiązania.

Temat współwłasności w podatku od nieruchomości poruszony został w 2012 r. przez Naczelny Sąd Administracyjny (II FSK 188/11). Podtrzymał on stanowisko WSA (I SA/Rz 400/10), że osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości wraz z prowadzącą działalność gospodarczą osobą prawną zobowiązana jest zapłacić podatek od gruntu według podwyższonych stawek.

Innymi słowy, choć nie prowadzi działalności gospodarczej, jest ona zobowiązana płacić wyższą stawkę tylko z tego powodu, że jest współwłaścicielem nieruchomości wraz z przedsiębiorcą – osobą prawną.

Martin Wrbka ekspert podatkowy, KPMG