Osoba, która sprzeda mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia, powinna zapłacić PIT. Może jednak skorzystać z ulgi, jeśli w ciągu dwóch lat przeznaczy uzyskane ze sprzedaży pieniądze na własne potrzeby mieszkaniowe, czyli np. na zakup nowego lokalu. Tak chciał zrobić podatnik, który w 2005 r. pozbył się mieszkania kupionego w 2001 r. a 6 lat później nabył kolejne. Podpisał umowę przedwstępną. Jeszcze przed podpisaniem umowy ostatecznej – aktu notarialnego – podarował jednak większość udziału w nowym mieszkaniu swojej matce. Taka transakcja spowodowała, że faktycznie przeznaczył kwotę uzyskaną ze sprzedaży poprzedniego lokalu na darowiznę, a nie na własne cele mieszkaniowe, przez co utracił znaczną część ulgi. Tak uznał najpierw urząd skarbowy, a potem Naczelny Sąd Administracyjny.

W 2009 r. urząd skarbowy wezwał podatnika do uregulowania 10-proc. podatku od sprzedaży mieszkania (taka stawka obowiązywała w odniesieniu do nieruchomości kupionych przed 2007 r.). Kontrolujący ustalili, że na mocy umowy przedwstępnej podatnik wpłacił co prawda uzgodnioną kwotę na nowy lokal, ale przed podpisaniem aktu notarialnego postanowienia tej umowy zostały zmienione. 90-proc. udział we własności tego lokalu został przypisany matce kupującego, a on sam nabył ostatecznie 10-proc. udział.

Według urzędu skarbowego taka transakcja pozbawiła podatnika prawa do ulgi mieszkaniowej, ponieważ przychód uzyskany ze sprzedaży pierwszej nieruchomości nie został w całości wydatkowany na jego własne cele mieszkaniowe. Izba Skarbowa w Krakowie utrzymała w mocy decyzję urzędu. Według izby zawarcie umowy przedwstępnej nie jest równoznaczne z nabyciem nowej nieruchomości. Zapłata ustalonej ceny za lokal na podstawie umowy przedwstępnej uzasadniałaby zwolnienie podatkowe, jeżeli na podstawie ostatecznej umowy podatnik w dalszym ciągu byłby jedynym nabywcą. W tej sprawie tak jednak nie było. Organ uznał, że tylko 1/10 z kwoty wpłaconej za nowe mieszkanie może być objęta ulgą.

Obecnie przy sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r. podatnicy również mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeśli w ciągu dwóch lat przeznaczą pieniądze uzyskane ze zbycia lokalu na własne potrzeby mieszkaniowe

Podatnik złożył skargę do sądu. Uważał, że koszty zakupu nowego lokalu pokrył sam w całości, natomiast podpisując przedwstępną umowę, nabył wierzytelność o zawarcie właściwej (ostatecznej) umowy. Argumentował, że przekazanie części tej wierzytelności matce w drodze darowizny – o czym poinformował urząd w odrębnym piśmie – nie ma dla rozliczenia ulgi mieszkaniowej żadnego znaczenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie zgodził się z jego argumentacją. Stwierdził, że przeniesienie własności nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego i tylko umowa w tej formie przenosi własność. Natomiast w tej sprawie w wyniku przeniesienia części wierzytelności na matkę podatnik nabył własność tylko 1/10 części lokalu.

Także NSA podkreślił, że ulga mieszkaniowa ma zastosowanie wyłącznie w razie nabycia nieruchomości na własność. Przepisy nie przewidują ulgi w razie przeniesienia na inny podmiot wierzytelności wynikającej z umowy przedwstępnej. Wyrok jest prawomocny.

ORZECZNICTWO

Wyrok NSA z 28 marca 2013 r. (sygn. akt II FSK 1605/11)