– Kupiłem dom i zwróciłem się do urzędu skarbowego z prośbą o potwierdzenie, czy zadeklarowana w akcie notarialnym cena nieruchomości jest zgodna z wartością rynkową – opowiada pan Mariusz. Przyznaje, że liczył na to, iż urząd skarbowy to ustali, a on zyska dzięki temu spokój i poczucie bezpieczeństwa, że za trzy – cztery lata urząd nie będzie już kwestionował wartości tej transakcji, a przede wszystkim, że nikt nie będzie żądał dopłaty podatku i to z odsetkami.

Zdziwił się jednak bardzo, gdy urząd poinformował go, że organ podatkowy nie dokonuje szacowania wartości rynkowej transakcji na cele indywidualne. W razie jednak wątpliwości co do wartości przedmiotu umowy organ stosuje odpowiednie procedury w ramach prowadzonych przez siebie postępowań.

Doradcy przestrzegają jednak przed pytaniem urzędu skarbowego, bo w ten sposób można ściągnąć sobie na głowę tylko kłopoty. W praktyce taki wniosek to jak donos na samego siebie.

– Nie ma większego sensu przed zakupem nieruchomości pytać organ podatkowy o to, czy cena, jaką zapłaciliśmy, odpowiada rynkowej. W takim przypadku urząd uzna, iż nie jest uprawniony do stwierdzenia tego np. w ramach interpretacji podatkowej. Nie zmienia to faktu, iż już po zakupie nieruchomości wszczyna postępowanie i, najczęściej, proponuje całkowicie nierealną cenę – mówi Marta Szafarowska, doradca podatkowy, partner w spółce MDDP.

Jak twierdzi, takie sytuacje nie są odosobnione, a w niektórych miejscach Polski działanie takie jest wręcz standardem.

Odmienna praktyka

Szkopuł w tym, że praktyka organów podatkowych nie jest w tego typu sprawach jednolita. Część urzędów skarbowych informuje podatników, tak jak naszego czytelnika, że nie dokonuje szacowania wartości nieruchomości na cele indywidualne i że z takim zleceniem należy zwrócić się do biegłego rzeczoznawcy. Są jednak i takie, które taką prośbę traktują jak wniosek i wszczynają postępowanie podatkowe, które kończy się wydaniem decyzji. Jeśli okaże się, że cena nieruchomości nie odbiega od wartości rynkowej, wówczas organ wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Pozwala mu na to art. 208 par. 1 Ordynacji podatkowej (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.). Jeśli tak nie jest, wówczas organ wydaje tzw. decyzję wymiarową, w której określa wartość rynkową nieruchomości i kwotę podatku, jaką – według niego – musi dopłacić podatnik.

Niektórzy urzędnicy wydają też albo postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania w trybie art. 165a Ordynacji podatkowej, albo decyzję o umorzeniu postępowania w myśl wspomnianego już art. 208.

Kłopotliwa wartość

Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) nakazują jego zapłatę przez kupującego nieruchomość. Wysokość, zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.), wynosi 2 proc. Podstawą zaś opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy lub praw majątkowych.

I tu zaczynają się problemy. Wartość rynkową, w myśl art. 6 ust. 2 ustawy o PCC określa się na podstawie przeciętnych cen, stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Artykuł 6 ust. 4 ustawy o PCC pozwala z kolei organowi podatkowemu na określenie wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem opinii biegłego czy wyceny rzeczoznawcy przedstawionej przez podatnika, jeśli ta zawarta w akcie notarialnym nie odpowiada – zdaniem organu – wartości rynkowej. Urząd może też powołać do ustalenia tej wartości biegłego, ale jeśli okaże się, że ustalona z uwzględnieniem jego opinii wartość będzie odbiegać od tej podanej przez podatnika o więcej niż 33 proc., wówczas to podatnik będzie musiał zapłacić za jej przygotowanie.

Dlatego, jak się wydaje, nie należy pytać organu podatkowego o to, czy wartość nieruchomości podana w akcie notarialnym odpowiada jej wartości rynkowej.

– Bardzo często spotykam się z takim właśnie postępowaniem urzędów skarbowych, kiedy to proponowana przez nie wartość nijak się ma do faktycznego stanu nieruchomości, czy chociażby jej wyposażenia. Ostatnio przy kupnie domu organ podatkowy zaproponował wartość odpowiadającą wartości domu z planowaną dopiero na piętrze pracownią, której tam nawet jeszcze nie było – podkreśla Marta Szafarowska.

I dodaje: – Dla organu podatkowego nie miało to jednak żadnego znaczenia. Liczył się potencjalny stan nieruchomości.