Żona podatnika posiada działkę od 2000 roku (otrzymała ją od rodziców), w małym miasteczku niedaleko Krakowa. Działka jest rolna, a jej powierzchnia wynosi 80 arów. Działka umiejscowiona jest w centrum miasteczka. Sąsiednie działki są zabudowane domami jednorodzinnymi. Obecnie w tej gminie jest opracowywany (w ostatnim stadium) plan zagospodarowania przestrzennego. Według niego cała działka jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. Większą część działki po przekształceniu na budowlaną podatnik wraz z żoną mają zamiar sprzedać, a uzyskane pieniądze przeznaczyć na zakup mieszkania w Krakowie. Oczywiście pieniądze uzyskane nie wystarczą na zakup całego mieszkania, więc brakującą część zamierzają uzupełnić środkami z kredytu hipotecznego. W przepisach końcowych planu zagospodarowania przestrzennego, w rozdziale III, jest zapis, zgodnie z którym wysokość jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem niniejszego planu stosownie do postanowień art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustala się dla różnego rodzaju terenów od 10 do 25 proc. Czy tę opłatę w tak wysokim procencie gmina może pobierać, czy to jest zgodne z prawem (uzyskane pieniądze ze sprzedaży oraz środki z kredytu podatnicy wydadzą na pierwsze mieszkanie). Czy oprócz opłaty planistycznej muszą jeszcze rozliczyć się i zapłacić PIT fiskusowi? Jaki powinien być okres między sprzedażą działki a kupnem mieszkania, żeby podatku nie zapłacić?

O odpowiedzi poprosiliśmy Izbę Skarbową w Szczecinie oraz Piotra Augustyniaka, doradcę podatkowego w K&L Gates

IZBA SKARBOWA W SZCZECINIE ODPOWIEDZIAŁA „DGP”

W obecnym stanie prawnym w zależności od daty nabycia przychód/dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości może być opodatkowany na trzy sposoby: 10-proc. podatkiem od przychodu lub 19-proc. podatkiem od dochodu uwzględniającego koszty nabycia i poniesione nakłady.

We wszystkich przypadkach obowiązek podatkowy powstaje tylko wtedy, gdy zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie. W przypadku nieruchomości nabytych do końca 2006 roku zwolniony jest również przychód z odpłatnego zbycia, gdy nieruchomość nabyto w drodze spadku lub darowizny.

Z przedstawionego w zapytaniu stanu faktycznego wynika, że podatniczka w 2000 r. nabyła – przypuszczalnie w drodze darowizny od rodziców – działkę rolną, która zostanie przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną w nowo tworzonym planie zagospodarowania przestrzennego. Podatniczka planuje dokonanie podziału działki w celu zbycia jej części.

Mając na uwadze powyżej przedstawiony stan prawny i faktyczny, należy stwierdzić, iż przychód ze sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2000 r. będzie zwolniony od opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, albowiem upłynął okres 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Planowane wydzielenie działek z istniejącej działki uznać należy za czynność czysto techniczną, która nie ma wpływu na określenie początku biegu pięcioletniego terminu.

EKSPERT RADZI

Piotr Augustyniak, doradca podatkowy w K&L Gates

Pytanie dotyczy renty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmienia przeznaczenie niektórych nieruchomości, co może wpłynąć na ich wartość rynkową. W przypadku sprzedaży działki przekształconej w planie np. z rolnej w budowlaną jej właściciel może potencjalnie osiągnąć wyższą cenę. Dlatego gmina może wymierzyć jednorazową opłatę pobieraną od właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu. Gmina może zażądać opłaty, jeśli od wejścia w życie planu nie minęło 5 lat. Stawki opłaty planistycznej określa gmina w planie. Mogą być różne dla poszczególnych obszarów objętych planem, ale nie mogą przekroczyć 30-proc. wzrostu wartości nieruchomości. Ten wzrost wartości szacowany jest przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyrost wartości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Zgodnie z kolejnymi przepisami, art. 36 ust. 4a, opłaty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U. z 2008 r. nr 50, poz. 291 z późn. zm.) albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007 – 2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz.U. nr 64, poz. 427 z późn. zm.). W przypadku zbycia przez następcę nieruchomości przekazanych przez rolnika przepisy o opłacie planistycznej stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z kolei z art. 36 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego w części lub w całości opłata planistyczna podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości.

Powyższe oznacza, że gmina ma prawo nakładać opłatę związaną ze wzrostem wartości nieruchomości przy zmianie planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości maksymalnie do 30 proc. Przytoczone przez czytelnika zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którymi opłata planistyczna wyniesie od 10 do 25 proc., mieszczą się oczywiście w przedziale ustawowym.

Odnosząc się do pytań: czy oprócz opłaty planistycznej podatnik musi jeszcze rozliczyć się i zapłacić PIT fiskusowi oraz jaki ma okres między sprzedażą działki a kupnem mieszkania, żeby podatku nie zapłacić, należy stwierdzić, że zastosowanie mają tu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jeżeli nie następuje ono w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Za datę nabycia opisanej nieruchomości, od której upływa pięcioletni termin określony w cytowanym wyżej przepisie, nie można uznać momentu przekształcenia charakteru gruntów z rolnych na grunty budowlane. Przekształcenie charakteru gruntów nastąpi w wyniku decyzji administracyjnej, która nie zmieni prawa własności, jak również nie spowoduje nabycia w innej formie. Własność przedmiotowej nieruchomości podatnik nabył w wyniku notarialnej umowy darowizny w 2000 r. Zatem od końca 2000 r. upłynęło już pięć lat (31 grudnia 2005 r.). W związku z tym jeżeli sprzedaż nastąpi obecnie, to nie będzie ona stanowiła źródła przychodu w rozumieniu powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Podstawa prawna

Art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).