Do końca 2011 r. obowiązują trzy reżimy opodatkowania zbycia nieruchomości. Każdy zależy od momentu nabycia sprzedawanego mieszkania lub domu. Dla rozliczeń PIT kluczowe są: 31 grudnia 2006 r., okres 2007–2008, 1 stycznia 2009 r. Od początku 2012 r. nadal będą obowiązywać dwa sposoby opodatkowania. Zawsze to jeden mniej niż teraz.

Dwukrotne zmiany

W ostatnich latach ustawodawca aż dwa razy zmieniał zasady opodatkowania PIT nieprofesjonalnego obrotu nieruchomościami. Marek Kolibski, doradca podatkowy, partner w Kolibski Nikończyk Dec & Partnerzy, wyjaśnia, że za każdym razem utrzymywano prawa nabyte dla tych, którzy nabyli nieruchomości pod rządami danych przepisów, i dlatego obecnie obowiązują aż trzy reżimy opodatkowania tego obrotu. Jedynym kryterium stosowania danego reżimu jest data nabycia nieruchomości.

– Wspólną cechą obu reżimów jest okres pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, gdzie po upływie tego okresu nie płaci się podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości – wskazuje Marek Kolibski.

Poza tym – jak dodaje ekspert – te trzy reżimy różnią się podstawą opodatkowania. W pierwszym jest to przychód, a w dwóch następnych dochód, stawką podatku w pierwszym jest 10 proc. przychodu, a w dwóch następnych 19 proc. dochodu. Ponadto różnią się zwolnieniami, gdzie w pierwszym i trzecim reżimie jest dużo zwolnień dla reinwestujących przychody na dalsze cele mieszkalne, a w drugim funkcjonuje wyłącznie ulga meldunkowa.

– Reżimy te różnią się terminem zapłaty podatku – stwierdza Marek Kolibski.

Gabriela Nowicka, prawnik w Auxilium, podkreśla, że zbycie nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r. opodatkowane jest 10-proc. podatkiem od przychodów z możliwością ulgi mieszkaniowej (wypełnia się PIT-23). Domy i mieszkania kupione w latach 2007–2008 opodatkowane są 19-proc. podatkiem od dochodu, przy czym są zwolnienia (wypełnia się PIT-36, PIT-36L, PIT-38).

– Gdy nieruchomość nabyto od 1 stycznia 2009 r., od dochodu płaci się 19-proc. PIT, a transakcje wykazuje się w PIT-39 – mówi Gabriela Nowicka.

Nieruchomości z 2006 roku

Zastosowanie odpowiednich zasad opodatkowania zbycia nieruchomości zależy od daty jej wybudowania bądź nabycia. Rafał Sidorowicz, doradca podatkowy, młodszy konsultant w MDDP Doradztwo Podatkowe Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy, zwraca uwagę, że odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie stanowiło źródła przychodów, o ile nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

– Zatem jeżeli zbycie dotyczy nieruchomości nabytej bądź wybudowanej w 2006 r., warto rozważyć, czy nie lepiej jest poczekać z transakcją do 2012 r., kiedy czynność ta nie będzie podlegała już opodatkowaniu – radzi Rafał Sidorowicz.

Jego zdaniem, dokonując sprzedaży takiej nieruchomości w 2011 r., podatnik powinien mieć na uwadze, że opodatkowaniu stawką 10-proc. podlega uzyskany przychód, a podatek należy zadeklarować i wpłacić w ciągu 14 dni od zbycia nieruchomości. W tym przypadku możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, o ile uzyskany przychód zostanie wydatkowany w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe podatnika, pamiętając, że zakres tej ulgi jest nieco odmienny w stosunku do nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. Dodatkowo zwolnieniu podlega również przychód, gdy nabycie nastąpiło w drodze spadku bądź darowizny.