Służebność nieodpłatna podlega podatkowi od spadków i darowizn. Przy służebnościach bezterminowych podatek liczony jest od 40 proc. wartości rzeczy. Zdaniem ekspertów, aby uniknąć podatku, wystarczy ustalić opłatę za służebność.
Ustanowienie nieodpłatnej służebności może być bardzo kosztowne podatkowo. W wyniku ostatniej nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn, dla potrzeb obliczenia kwoty należnego podatku od ustanowienia nieodpłatnej służebności osobistej jej roczna wartość została ustalona jako 4 proc. wartości rzeczy obciążonej służebnością. Jeśli służebność została ustanowiona na czas nieokreślony (np. na czas życia uprawnionego), podstawą opodatkowania jest 4 proc. wartości obciążonej nieruchomości przemnożone przez 10 lat, czyli tak naprawdę 40 proc. wartości całej nieruchomości, na której służebność ta została ustanowiona. W efekcie podatek płacony za ten sam okres może być nawet kilka razy wyższy.
Służebnością osobistą najczęściej obejmowane są nieruchomości. Biorąc pod uwagę wartość nieruchomości, podatek do zapłaty z tytułu jej ustanowienia może wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych (oczywiście pomijając przypadki, gdy można skorzystać ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, np. zwolnienie dla najbliższej rodziny).
Jak uniknąć podatku? Zdaniem ekspertów najlepiej ustalić opłatę za służebność. Tylko służebności nieodpłatne podlegają opodatkowaniu.



Zakres opodatkowania

Na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązkowi podatkowemu podlega osoba fizyczna, na rzecz której ustanowiono służebność nieodpłatną. Obowiązek ten powstaje z chwilą ustanowienia tego prawa. Jak stwierdza Gabriela Nowicka, prawnik w Auxilium, podstawą opodatkowania jest wartość powtarzających się świadczeń (w tym przypadku prawa służebności) w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego przy ustanowieniu służebności na czas określony – przez liczbę lat lub ich części, zaś w przypadku ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony – przez 10 lat.
– Roczną wartość świadczenia w postaci służebności ustala się w wysokości 4 proc. rzeczy nią obciążonej. Dopiero od tak obliczonej podstawy opodatkowania oblicza się podatek – tłumaczy Gabriela Nowicka.
Marcin Mastalski, konsultant podatkowy w kancelarii Krupa Srokosz Patryas, stowarzyszonej z kancelarią Salans, podkreśla, że takie ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn przy służebności w praktyce oznacza, że w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony podstawa opodatkowania będzie równa 40 proc. wartości całej obciążanej nieruchomości, nawet jeżeli tylko mała jej część jest faktycznie wykorzystywana przez osobę, na rzecz której ustanowiono służebność.
Marek Kolibski, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii KNDP, obrazuje całą sytuację na przykładzie. W przypadku nieokreślonego z góry czasu użytkowania lub służebności maksymalna podstawa opodatkowania to 40 proc. wartości rzeczy. Przy ustanowieniu omawianych praw na okres np. 25 lat podstawą opodatkowania będzie 100 proc. wartości rzeczy oddanej w nieodpłatne użytkowanie lub służebność. Są to duże wartości, np. przy nieruchomości o wartości 300 000 zł oddanej w nieodpłatną służebność na czas nieokreślony (np. do końca życia uprawnionego) będzie to kwota 120 000 zł.



Zdaniem fiskusa

Grzegorz Grochowina, ekspert z Firmy Doradczej KPMG, stwierdza, że o ile przepisy dotyczące ustanowienia służebności na czas określony są dość przejrzyste i zrozumiałe, o tyle pewien paradoks rozpoczyna się, gdy strony transakcji postanawiają, że służebność osobista będzie zawarta na czas nieokreślony.
– Wówczas może się okazać, że wartość podatku, która w zależności od wartości podstawy opodatkowania wynosi od 3 do 20 proc. tej podstawy, jest niewspółmiernie wysoka do wartości przedmiotu ustanowionej służebności – argumentuje Grzegorz Grochowina.
Dodaje, że wartość podatku ustalona jest co do zasady w oparciu o wartość całej nieruchomości, a nie stricte o wartość przedmiotu ustanowionej służebności osobistej.
– Niestety, organy podatkowe od dłuższego czasu stosują bardzo rygorystyczne podejście w tym zakresie, odnosząc się sztywno do brzmienia cytowanych przepisów – ostrzega ekspert KPMG.
Zdaniem ekspertów omawiane przepisy należy uznać za nieuzasadnione. Według Marcina Mastalskiego w większości przypadków ani wielkość, ani wartość nieruchomości nie ma znaczenia dla ustalenia korzyści wynikających ze służebności.

Lepiej zapłacić

Nasi rozmówcy podpowiadają jak uniknąć podatku.
– Opłacalne może być ustanowienie służebności odpłatnej, która będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych – sugeruje Marcin Mastalski.
Również Marek Kolibski twierdzi, że przy dużych kwotach warto rozważyć wprowadzenie wynagrodzenia (w tym w naturze), co wykluczy opodatkowanie podatkiem od spadków i darowizn.
– Nieodpłatna służebność jest często elementem umowy dożywocia, która podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych – podsumowuje Marek Kolibski.