Zgodnie z ustawą o VAT zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. W praktyce wątpliwości budzi opodatkowanie sprzedaży gruntów rolnych, w przypadku gdy są przeznaczone na działalność inną niż rolnicza oraz w sytuacji gdy po dokonaniu sprzedaży nabywca zmieni ich przeznaczenie. Problemem opodatkowania VAT gruntów rolnych zajęło się ostatnio Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (11881). Ze stanowiska resortu wynika, że o przeznaczeniu danego terenu pod zabudowę decydują obiektywne kryteria, a nie subiektywne przekonanie i zamiar sprzedawcy lub nabywcy takiego terenu.

Zagospodarowanie terenu

O przeznaczeniu gruntu pod zabudowę decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jak wyjaśnia Dominika Cabaj, dyrektor, doradca podatkowy w kancelarii DLA Piper, w przypadku braku takiego planu decyduje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Jeżeli brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie istnieje studium uwarunkowań oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy, sprzedaż gruntu rolnego powinna być zwolniona z VAT.

– Wynika to z tego, że w takiej sytuacji na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie można stwierdzić, że grunt jest przeznaczony pod zabudowę – mówi Dominika Cabaj.

Zmiana przeznaczenia

Zwolnienie z VAT będzie miało zastosowanie nawet wówczas, gdy w momencie sprzedaży znany jest zamiar nabywcy odnośnie do zmiany charakteru gruntu i przekazania go pod zabudowę.

Również Piotr Michalski, doradca podatkowy w firmie Polaudit, podkreśla, że nabywca nie może swoim oświadczeniem dowolnie konstytuować przeznaczenia terenu, dlatego też dla sprzedającego oświadczenie nabywcy w tym zakresie nie wywołuje skutków w zakresie stosowania zwolnienia z VAT.

Dorota Borkowska, doradca w Grant Thornton Frąckowiak, zwraca uwagę, że istotne dla ustalenia, czy osoba sprzedająca grunt będzie obowiązana do naliczenia VAT według 22-proc. stawki, jest ustalenie jej statusu jako podatnika. Według poglądów wyrażanych w orzecznictwie niezbędnym warunkiem uznania danego podmiotu za podatnika VAT jest ustalenie, że przy sprzedaży gruntu działa on niezależnie jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik czy wykonujący wolny zawód. Dlatego też nie można każdego zbycia gruntu traktować tak samo. Dla celów VAT nie ma natomiast znaczenia, co z gruntem w przyszłości zrobi nabywca.

– Wobec tego sprzedawca gruntu rolnego nie ma obowiązku dokonania korekt, jeśli nabywca w przyszłości zmieni przeznaczenie nabytego gruntu – uważa Dorota Borkowska.

Potwierdza to Agnieszka Blank, doradca podatkowy w MDDP, która jest zdania, że zmiany przeznaczenia gruntu dokonane po dacie zbycia powinny pozostać bez wpływu na opodatkowanie VAT tej transakcji.

Zdaniem Tomasza Pabiańskiego, menedżera w dziale doradztwa podatkowego i prawnego PricewaterhouseCoopers, przepisy podatkowe powinny być precyzyjne, zwłaszcza te określające zakres zwolnień podatkowych nie powinny stwarzać pola do sprzecznych interpretacji.

– Z pewnością wskazane byłoby wprowadzenie do ustawy o VAT definicji pojęcia terenów przeznaczonych pod zabudowę – uważa nasz rozmówca.