Ostatnie miesiące to świetny okres na inwestycje w nieruchomości. Jednak niewiele osób kupuje dom lub mieszkanie za gotówkę. Zazwyczaj transakcja kupna finansowana jest z kredytu bankowego. Jednym z zabezpieczeń takich pożyczek jest hipoteka ustanawiana dla nabywanej nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że z ustanowieniem hipoteki wiążą się pewne obowiązki podatkowe. Czynność ta podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne. Istotą hipoteki jest zabezpieczenie realizacji wierzytelności, a nie dochodzenie wierzytelności. Hipoteką można obciążyć część ułamkową nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Co istotne, hipoteka nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza, a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.

Wyróżnia się następujące rodzaje hipotek: łączną, kaucyjną, przymusową, zwykłą (umowną).

Bank, który sfinansuje zakup domu lub mieszkania, zabezpiecza niespłacony kredyt, ustanawiając hipotekę na nieruchomości i wpisując ją do księgi wieczystej. Natomiast podstawę opodatkowania przy ustanowieniu hipoteki stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Następujące hipoteki zabezpieczają kredyt albo pożyczkę, które zostały udzielone na sfinansowanie nieruchomości:

● hipoteka łączna, która obciąża wszystkie nieruchomości utworzone w wyniku jej podziału; podobnie części składowe nieruchomości po ich odłączeniu są objęte hipoteką;

● hipoteka kaucyjna, dla wierzytelności o nieustalonej wysokości zobowiązania; zabezpiecza wierzytelność tylko do oznaczonej sumy najwyższej (nie można żądać więcej np. z tytułu odsetek ponad oznaczoną sumę najwyższą). Hipoteka przeznaczona jest dla wierzytelności istniejących i wierzytelności przyszłych o wysokości niedającej się określić w chwili ustanowienia hipoteki;

● hipoteka przymusowa, która może zostać wpisana na wszystkich nieruchomościach dłużnika, jeśli wierzytelność została stwierdzona tytułem wykonawczym, np. prawomocnym wyrokiem sądowym; powstaje ona z mocy prawa lub na podstawie orzeczenia sądu;

● hipoteka umowna (zwykła), która powstaje na podstawie umowy cywilnoprawnej (oraz wpisu do księgi wieczystej). Treścią takiej umowy jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności oznaczonej, tzn. wierzytelności konkretnej i wynikającej z określonego stosunku prawnego.

Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o jej ustanowieniu lub z chwilą zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. Podstawę opodatkowania przy ustanowieniu hipoteki stanowi kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych różnicuje stawkę podatku, ustalając stawkę procentową od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – 0,1 proc. od kwoty zabezpieczonej wierzytelności oraz stawkę kwotową w wysokości 19 zł od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej. Przy czym zastosowanie stawki podatku od czynności cywilnoprawnych nie jest uzależnione od rodzaju ustanowionej hipoteki, lecz od tego, czy wierzytelność zabezpieczona hipoteką istnieje i jej wysokość jest znana.

Po ustanowieniu hipoteki trzeba wpłacić należny podatek. Konieczne będzie również złożenie deklaracji PCC-3. Podatnik ma na to 14 dni od powstania obowiązku podatkowego.

Ważne!

Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innej walucie niż złoty, hipotekę wyraża się w tej walucie

Podstawa Prawna

● Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.).