Skutki podatkowe przy rozliczaniu transakcji zbycia nieruchomości mogą wystąpić nie tylko w podatku dochodowym. W niektórych sytuacjach przy sprzedaży domu czy mieszkania trzeba zapłacić VAT. Niestety, interpretacje organów podatkowych w tym zakresie nie są jednolite.

Zakres opodatkowania VAT

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług w kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. Towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu VAT, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów, to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Głównym celem wprowadzenia takiej konstrukcji jest zagwarantowanie, aby każda transakcja, która nie mogłaby zostać uznana za dostawę towarów, była opodatkowana jako świadczenie usług (z wyjątkiem transakcji, które zostały wyłączone lub zwolnione z opodatkowania).

Podatnik VAT

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody (również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy). Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych przepisów wynika więc, że dla uznania danego podmiotu za podatnika VAT nie ma znaczenia rezultat prowadzonej działalności. Oznacza to, że aby uznać działalność podmiotu za działalność gospodarczą, nie jest konieczne, aby przyniosła ona jakiekolwiek efekty. Podatnikiem jest zatem również podmiot prowadzący działalność generującą straty, a nawet podmiot, który w ogóle nie dokona żadnej sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości

Dla uznania, że zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT, kluczowe znaczenie będzie miał charakter takiej transakcji oraz to, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą.

Każdy podatnik, który kupuje nieruchomość w celu jej dalszej odsprzedaży, a tym samym w celu zarabiania na takich transakcjach, będzie musiał się liczyć z koniecznością rozliczania VAT. Również podatnik, który dokonuje takiej transakcji w ramach działalności gospodarczej, będzie musiał naliczyć VAT.

Natomiast osoby, które dokonają sprzedaży domu bądź mieszkania jednorazowo i będzie to sprzedaż mienia pochodzącego z majątku osobistego, nie będą musiały płacić podatku od towarów i usług.

Podstawa prawna

● Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).