Jak rozliczyć cesję prawa do zakupu nieruchomości od dewelopera lub spółdzielni

Przy obecnej sytuacji rynkowej często dochodzi do sprzedaży mieszkań, których budowa nie została jeszcze ukończona. W szczególności dotyczy to mieszkań, których zakup traktowany był jak inwestycja.

Sytuacja wygląda w tym przypadku tak, że pierwotny nabywca zawiera z deweloperem lub spółdzielnią przedwstępną umowę nabycia określonej nieruchomości (najczęściej mieszkań). Jednak przed ukończeniem budowy i podpisaniem aktu notarialnego odsprzedaje to nieukończone mieszkanie innej osobie. Z prawnego punktu widzenia do sprzedaży mieszkania jednak nie dochodzi. Pierwotny nabywca do momentu podpisania aktu notarialnego nie jest bowiem jeszcze jego właścicielem. Nabywa jedynie prawo do przejęcia własności takiego mieszkania z chwilą uiszczenia określonej ceny i podpisania aktu notarialnego.

W rzeczywistości, zawierając opisaną transakcję, odsprzedaje (za cenę z reguły wyższą niż sam uiścił deweloperowi) prawo do zawarcia z deweloperem umowy nabycia własności nieruchomości. Przedmiotem sprzedaży nie jest zatem w tym przypadku mieszkanie jako takie, ale określone prawo.

PRZYKŁAD: BRAK DOCHODU ZE ZBYCIA

Podatniczka wraz z mężem nabyła w 2006 roku prawo do mieszkania w TBS za 85 tys. zł, a następnie prawo to zbyła w 2008 roku za 85 tys. zł. Nabycie oraz zbycie tych praw nastąpiło na podstawie umów cesji przelewu wierzytelności. Czy w takim przypadku wystąpi konieczność zapłaty PIT? Przedmiotem zbycia w 2008 roku nie były nieruchomości, prawa czy rzeczy wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym zbycie praw do mieszkania TBS nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w tym przepisie. Jednak zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o PIT źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)–c). W analizowanym przypadku nie wystąpił dochód do opodatkowania, gdyż uzyskany przychód z tytułu umowy cesji – przelewu wierzytelności praw i obowiązków dotyczących lokalu mieszkalnego, równoważy się z poniesionymi kosztami związanymi z nabyciem tych praw.

To jest tylko część artykułu, zobacz pełną treść w e-wydaniu Gazety Prawnej.