ANALIZA

Dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi jest cały czynsz otrzymany od lokatorów w związku z wynajmowaniem i użytkowaniem mieszkań wybudowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego (TBS). Finansowanie z czynszów wszelkich kosztów związanych z użytkowaniem istniejących lokali, w tym spłaty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na ich wybudowanie, oznacza, że dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi przeznaczono na cele związane z ich utrzymaniem. Spełnione są warunki do zwolnienia tego dochodu z opodatkowania. Takie korzystne dla TBS stanowisko zajęło Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (nr 8117).

Spłata kredytów

Od 1 stycznia 2009 r. zwolnieniu z podatku dochodowego podlegają dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych osiągnięte z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jeśli są przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. W praktyce problem ze stosowaniem nowego zwolnienia mają w szczególności TBS. Nie jest jasne, czy część ich dochodów związana ze spłatą kredytów przez najemców (stanowiąca ok. 70 proc. dochodów z najmu lokali mieszkalnych) korzysta z podatkowego zwolnienia. Ministerstwo Finansów twierdzi, że tak.

– Odpowiedź MF na interpelację poselską jest korzystna dla spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych oraz towarzystw budownictwa społecznego – mówi Rafał Ciołek z KPMG Doradztwo Podatkowe.

W jej świetle ze zwolnienia korzysta bowiem również ta część dochodów z czynszów, która jest przeznaczona na spłatę kredytów zaciągniętych na wybudowanie zasobów mieszkaniowych. W ocenie MF takie wydatki są związane z utrzymaniem tych zasobów. Jak wskazuje Rafał Ciołek, podobne stanowisko było już wcześniej zaprezentowane w piśmie z 22 grudnia 2006 r. (DD6-8213-438/WK/06/339/391), które stwierdza, że zwolnienie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT jest uzależnione od przeznaczenia dochodu na jakiekolwiek cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, a nie tylko na remonty budynków mieszkalnych.

Potrzebna interpretacja ogólna

Zdaniem naszego rozmówcy trzeba jednak zwrócić uwagę, że żadne z pism ministerstwa nie ma charakteru interpretacji ogólnej wydanej w trybie art. 14a Ordynacji podatkowej, która dawałaby ochronę podatnikom. Dlatego, mimo że istnieją argumenty przemawiające za uznaniem spłat kredytu na wybudowanie budynku za koszty związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych i w przypadku sporów z organami podatkowymi podatnicy mogą się na nie powoływać, to aktualne brzmienie przepisów ustawy o CIT pozwala również na odmienną interpretację.

– Efektem tego są niekorzystne interpretacje wydawane w indywidualnych sprawach i można się spodziewać, że będą one pojawiać się aż do wydania przez ministra finansów interpretacji ogólnej specyficznie odnoszącej się do kwestii związku kosztów z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych albo zmiany przepisów ustawy – uważa Rafał Ciołek.

Również Justyna Bauta-Szostak, radca prawny i doradca podatkowy w firmie doradczej MDDP, wskazuje, że odpowiedź MF na interpelację poselską jest pozytywna dla TBS, w przeciwieństwie do niektórych interpretacji indywidualnych, które również wydawane są w imieniu ministra finansów.

– Zgadzam się ze stwierdzeniem, że pojęcie utrzymania zasobów mieszkaniowych należy rozumieć szeroko i obejmuje ono również płatności z tytułu kredytu – mówi Justyna Bauta-Szostak.

Wyjaśnia, że jeżeli raty nie byłyby płacone, to funkcjonowanie TBS byłoby zagrożone, a w konsekwencji nie byłoby możliwe utrzymanie zasobów mieszkaniowych. Niezależnie jednak od interpretacji zakresu zwolnienia po dokonaniu kalkulacji może się okazać, że z racji zwolnienia TBS płacą wyższy podatek, niż płaciłyby na zasadach ogólnych.

– Wówczas bowiem wszystkie koszty związane z przychodami pomniejszałyby podstawę opodatkowania, co oznacza, że na przykład wszystkie koszty utrzymania nieruchomości wpływałyby na obniżenie podatku – mówi ekspert.