MARCIN SZYMANKIEWICZ

doradca podatkowy, BDO Polska

Tak

Sprzedaż tak dużej liczby mieszkań, a dokładnie ich częstotliwość, może sugerować, że podatnik prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą i w jej ramach zbywa owe nieruchomości.

Zakładam, że miejscem zamieszkania cudzoziemca jest Polska. Źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Jeżeli więc nieruchomość zostałaby zbyta, nie w ramach działalności gospodarczej, przed upływem wskazanego terminu, to powstałby przychód niełączony z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podlegający zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu w wysokości 10 proc., płatnemu w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania (od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania PIT przy sprzedaży nieruchomości. Nowy podatek wynosi 19 proc. od dochodu. Nowe zasady mają zastosowanie do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r.). W tym terminie podatnik byłby również zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-23. Nie byłby natomiast zobowiązany do zapłaty podatku, jeżeli złożyłby oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. (tj. na cele mieszkaniowe, z wyjątkiem rekreacyjnych). Jeżeli nie zostaną spełnione te warunki, to podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi: od terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych, począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Odpłatna cesja umów, jeżeli nie zostałaby zawarta w ramach działalności gospodarczej, byłaby, moim zdaniem, tzw. przychodem z innych źródeł, podlegającym rozliczeniu na zasadach ogólnych.

Pomimo że formalnie podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, musi się liczyć z tym, że organy podatkowe mogą uznać, że sprzedaż mieszkań (umowy cesji) dokonywana była w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT, która oznacza działalność zarobkową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły, prowadzoną we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Liczba nabytych mieszań oraz cel, w jakim zostały nabyte, mogą świadczyć, że ich zbycie następuje w ramach prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji podatnik nie może zastosować zryczałtowanej formy opodatkowania z ich zbycia, ani skorzystać ze zwolnień określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a ustawy o PIT.

NSA w wyroku z dnia 1 kwietnia 1998 r. (sygn. akt SA/Sz 1187/97; niepublikowany) stwierdził, że wielokrotny import samochodów w celu ich odsprzedaży z zyskiem stanowi ze względu na częstotliwość działalność gospodarczą. W takim przypadku odpłatne zbycie mieszkań (umowy cesji) należałoby opodatkować jako przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości (ale nie cesja) nabytych w 2006 roku również w latach następnych podlega opodatkowaniu według zasad obowiązujących w 2006 roku.

(EM)

PODSTAWA PRAWNA

■  Art. 5a pkt 6, art. 10 ust. 2-3, art. 14, art. 20 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

■  Art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a, ust. 2 i 2a oraz art. 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.