Sprzedaż lokali oraz budynków o charakterze mieszkalnym przez osoby fizyczne jest opodatkowana w Polsce według takich samych zasad, niezależnie od tego, czy one były wcześniej wynajmowane czy nie. Nawet jeśli najem był formą usługi świadczonej w ramach działalności, rozliczenie z fiskusem ma dokładnie taką samą formę jak wówczas, gdy sprzedajemy nieruchomość mieszkalną nigdy wcześniej nie wynajmowaną. Nie ma też znaczenia, w jakiej formie rozliczany był przychód z najmu.

Natomiast w przypadku lokali oraz budynków użytkowych, które nie są zaliczane do zasobów mieszkaniowych, rozliczenie przychodu ze sprzedaży uzależnione jest od tego, czy były one przedmiotem najmu, jaki był charakter najmu oraz w jakiej formie podatnik opodatkowywał przychody.

Podatek z ulgą meldunkową

Jeśli sprzedajemy wynajmowany wcześniej lokal mieszkalny, zachowujemy się dokładnie tak jak w przypadku sprzedaży mieszkania lub domu, które były przez nas wykorzystywane wyłącznie do własnych potrzeb. Oznacza to, że istotne znaczenie ma data nabycia nieruchomości.

Jeśli została ona nabyta od 1 stycznia 2007 r., to musimy ustalić podatek od dochodu ze zbycia. Podatek ten wynosi 19 proc. dochodu i płaci się go, nie łącząc z dochodami podlegającymi opodatkowaniu według skali tabeli podatkowej w terminie rozliczenia rocznego PIT. Rozliczenie takiej transakcji trzeba też wykazać w PIT-36. Jednakże podatnik, który w sprzedawanej nieruchomości był zameldowany przez przynajmniej 12 miesięcy może podatku nie płacić, korzystając z tzw. ulgi meldunkowej.

Trzeba też wiedzieć, że dochód z takiej sprzedaży ustalamy, uwzględniając koszty jego uzyskania. Takimi zaś są, poza ceną nabycia, udokumentowane wydatki poniesione w okresie posiadania na zachowanie lokalu w stanie używalności albo modernizację.

10 procent od przychodu

Inaczej rzecz się ma w przypadku sprzedaży nieruchomości, które nabyliśmy przed 1 stycznia 2007 r. Wówczas bowiem musimy rozliczyć podatkowo taką transakcję na podstawie przepisów ustawy o PIT, które obowiązywały do końca 2006 roku. Zgodnie z nimi zwolniony jest z podatku przychód ze sprzedaży nieruchomości, o ile między nabyciem a sprzedażą upłynęło pięć pełnych lat. Gdy zaś okres ten jest krótszy, przychód podlega 10-proc. podatkowi, który trzeba zapłacić w ciągu 14 dni.

Jednakże można uzyskać zwolnienie z płacenia podatku od przychodu ze sprzedaży nieruchomości nabytej przed 1 stycznia 2007 r. i posiadanej krócej niż pięć lat, jeśli przychód przeznaczy się na własną inwestycję mieszkaniową. Lista przedsięwzięć o takim charakterze, które zwalniają z podatku jest bardzo długa. Od remontu innego lokalu lub domu po spłatę kredytu zaciągniętego nawet wcześniej na nabycie innej nieruchomości o charakterze mieszkaniowym.

Jak przychód z działalności

Na dokładnie takich samych zasadach rozliczamy przychód lub dochód ze sprzedaży wszystkich innych nieruchomości, także niemieszkalnych, o ile nie były one składnikiem majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej. Jeśli więc wynajmowaliśmy garaż, pawilon usługowy itp. i rozliczaliśmy go jako przychód ze źródła najem, a nie działalność gospodarcza, w zależności od terminu nabycia i okresu posiadania, podatkowo transakcję rozliczamy na jeden z dwóch powyższych sposobów.

Ważne!

Przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych przed 2003 rokiem jest całkowicie zwolniony z podatku

Nieruchomości mieszkalne wykorzystywane w działalności gospodarczej, np. do świadczenia usług najmu także rozliczane są na jeden z dwóch powyższych sposobów. Natomiast wszystkie inne, jeśli tylko były składnikiem majątku firmy podlegają podatkowi od przychodu lub dochodu ze sprzedaży w takiej samej formie, w jakiej podatnik płaci podatek od działalności. Z formalnego punktu widzenia są one bowiem traktowane jako inny przychód z działalności gospodarczej.