•  Deweloperzy zrywają umowy tuż przed oddaniem mieszkania
  •  Podatnicy czekają miesiącami na wypłatę należnych kar umownych
  •  Otrzymane rekompensaty klient dolicza do dochodów i płaci podatek

Na rynku nieruchomości pojawił się nowy zwyczaj. Deweloperzy coraz częściej tuż przed odebraniem mieszkania przez klienta zrywają umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Gotowe mieszkanie deweloper sprzedaje z zyskiem, a klient pozostaje najczęściej z niczym. To efekt galopujących cen nieruchomości i braku na rynku nowych mieszkań. Na praktyki takie pozwalają jednak umowy przedwstępne podpisywane przez deweloperów z klientami. Większość takich umów zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, co nie zapewnia klientowi żadnych gwarancji.

Rekompensatą za szkody poniesione przez klientów mają być kary umowne. Problem jednak w tym, że deweloperzy z ich wypłatą również często zwlekają. Na klienta, któremu wreszcie uda się wyegzekwować wypłatę kary umownej, czeka kolejna niespodzianka: konieczność zapłacenia podatku.

Eksperci są zgodni. Kara umowna nie jest odszkodowaniem i nie podlega zwolnieniu. Pieniądze otrzymane z tego tytułu trzeba dodać do dochodu i opodatkować według skali podatkowej.

Kolejne źródło przychodu

Jak wyjaśnia Przemysław Polkowski, doradca podatkowy z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa zamkniętego katalogu źródeł przychodów. Jego zdaniem lektura przepisu dotyczącego innych źródeł przychodów w połączeniu z analizą zwolnień zawartych w ustawie prowadzi do konkluzji, że kary umowne wypłacone przez deweloperów są opodatkowane podatkiem dochodowym.

- Pociąga to za sobą konieczność wykazania tych kwot w zeznaniu rocznym - twierdzi nasz rozmówca.

Podkreśla, że deweloper ma obowiązek przekazania informacji o wysokości wypłaconej kary umownej zarówno naczelnikowi urzędu skarbowego, jak i klientowi w terminie do końca lutego następnego roku podatkowego.

- Pocieszające może być tylko to, że klient nie musi płacić podatku od całości zwróconych pieniędzy. Sama zaliczka uprzednio wpłacona przez klienta, a następnie zwrócona przez dewelopera, nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego - potwierdza Przemysław Polkowski.

Kara to nie odszkodowanie

Niekorzystne dla podatników stanowisko w sprawie opodatkowania kar umownych potwierdza także kolejny ekspert.

- Kara umowna jako instytucja prawa cywilnego polega na możliwości zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy, tzw. kary umownej - wyjaśnia Adrian Jonca, doradca podatkowy z kancelarii Beiten Burkhandt.

Dodaje, że zgodnie z przepisami podatkowymi wolne od podatku dochodowego - z pewnymi wyjątkami - są otrzymane odszkodowania. Ich wysokość lub zasady ustalania muszą jednak wynikać wprost z przepisów odrębnych ustaw lub przepisów wykonawczych wydanych na podstawie tych ustaw. Kara umowna nie została jednak objęta katalogiem zwolnień, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Co więcej, organy podatkowe uznają, że gdyby intencją ustawodawcy było także zwolnienie kar umownych, to znalazłoby to odzwierciedlenie wprost w ustawie, zwłaszcza że pojęciem kary umownej ustawodawca posługuje się w innych przepisach.

Organy podatkowe orzekają dość jednolicie, że kwota kary umownej wypłacona konsumentowi za nieterminowe oddanie lokalu mieszkalnego lub zerwanie umowy z konsumentem musi być opodatkowana.

- Stanowi przychód podatnika podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych według zasad ogólnych - podkreśla ekspert.

Przydatny akt notarialny

Podatkowe koszty zerwania umowy z deweloperem powinny zatem dodatkowo przekonać przyszłych nabywców mieszkań do zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego.

- Doświadczenia związane z obrotem nieruchomościami, kiedy sprzedającym mieszkanie jest deweloper wskazują, że nabywca mieszkania, chcąc zabezpieczyć swoje interesy, powinien zawrzeć umowę w formie akt notarialnego - mówi Marcin Łoś, radca prawny z kancelarii Galicki Litwiński Chechlińska Łoś.

Dodaje, że w praktyce deweloperzy zawierają z klientami umowy dwojakiego rodzaju. Umowy przedwstępne albo tzw. umowy deweloperskie. Te drugie są umowami zobowiązującymi właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu, a po zakończeniu budowy do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy.

Celem zawarcia umowy przedwstępnej jest wzmocnienie wzajemnego zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości.

- Ustawodawca różnicuje jednak skutki związane z możliwością dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, w sytuacji, kiedy jedna ze stron uchyla się od jej zawarcia, uzależniając je od formy, w której zawarta zostaje umowa przedwstępna - wyjaśnia Marcin Łoś.

Zgodnie z art. 390 kodeksu cywilnego, w braku odrębnego zastrzeżenia umownego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, a umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (tj. nie została zawarta w formie aktu notarialnego) druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody.

Powstała strata jest w praktyce trudna do udowodnienia.

Deweloper ma wybór

Praktyka pokazuje, że deweloperzy, mimo groźby roszczeń odszkodowawczych ze strony kupujących, w sytuacji ciągłego wzrostu cen nieruchomości wolą od umowy odstąpić za cenę nawet dużej kary.

- Jeżeli jednak kupujący podpisze z deweloperem umowę w formie aktu notarialnego i zostaną spełnione warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej, pozycja dewelopera uchylającego się od jej zawarcia jest znacznie słabsza - podkreśla Marcin Łoś.

Kupujący uzyskuje gwarancję nabycia mieszkania po cenie wynegocjowanej w umowie przedwstępnej i może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. W praktyce może wnosić, aby sąd wydał orzeczenie zastępujące oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

ALEKSANDRA TARKA

aleksandra.tarka@infor.pl