Z kupnem nieruchomości, czyli mieszkania lub domu, wiążą się określone obowiązki podatkowe. Chodzi nie tylko o podatek dochodowy, ale również podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Opodatkowaniu tym podatkiem podlegają czynności cywilnoprawne, takie jak np. umowa sprzedaży, zamiany rzeczy i praw majątkowych, a także ustanowienie hipoteki. A zatem PCC podlegają umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, a także prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym.

A zatem podatnik, który kupił mieszkanie, będzie musiał zapłacić także podatek od czynności zawarcia umowy sprzedaży przed notariuszem. Z zasady jednak podatek od czynności cywilnoprawnych odprowadza do urzędu skarbowego notariusz, u którego zawierany jest akt notarialny sprzedaży nieruchomości. To on jest profesjonalnym pełnomocnikiem, który gwarantuje właściwe zawarcie transakcji. Notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych, a zatem jego obowiązkiem jest pobranie podatku od podatnika i przekazanie go do urzędu. To bardzo upraszcza życie podatnikowi, który musi jednak podatek wpłacić notariuszowi.

Dodatkowo podatek od czynności cywilnoprawnych zapłacą podatnicy, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny. W takim przypadku bowiem będą musieli odprowadzić PCC od ustanowienia hipoteki. 

Ważne!

W przypadkach podlegających opodatkowaniu PCC należy stosować stawkę 2-proc. do umów sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i innych

Generalną zasadą w PCC jest konieczność zapłaty podatku od wartości rynkowej nieruchomości. Co więcej ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych ustanawia w art. 2 ust. 4 zasadę, zgodnie z którą PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, a nawet zwolniona z VAT. Przepis ustanawia jednak wyjątki. Z art. 2 ust. 4 lit. b) wynika, że PCC podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z VAT, a dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży lub zamiany, której przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, a także prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Zasada, zgodnie z którą należy zapłacić albo PCC, albo VAT, ma praktyczne zastosowanie w przypadku zakupu mieszkania bezpośrednio od dewelopera. Sprzedaż mieszkań jest generalnie opodatkowana VAT, a zatem w takim przypadku nie powstanie obowiązek zapłaty PCC.

W przypadkach podlegających opodatkowaniu PCC należy stosować stawkę 2-proc. do umów sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, a także prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Przykład: Podatnik VAT nie płaci PCC

Jestem umówiony u notariusza na zawarcie aktu notarialnego kupna mieszkania od developera. Czy będę musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych? Jeśli tak, to w jakiej wysokości?

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 2 ust. 4 ustawy o PCC opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT. Zasada ta ma zastosowanie m. in. do nabycia nowego mieszkania od developera, który jest podatnikiem VAT. Ponadto sprzedaż takiego mieszkania jest opodatkowana VAT, a zatem jego wartość jest powiększona o kwotę podatku. W związku z tym podatnik nie zapłaci PCC. Jeśli jednak co najmniej jedna ze stron czynności cywilnoprawnej nie jest podatnikiem VAT, to należy uiścić PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej mieszkania.

Podstawa prawna

• Art. 2 ust. 4 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.).