Jak jest opodatkowane użyczenie nieruchomości

Wiele osób wychodzi z błędnego założenia, że uniknie płacenia podatku od przychodów z najmu, gdy zrezygnuje z zawarcia takiej umowy. Wersja oficjalna zakłada wówczas nieodpłatne użyczanie lokalu, podczas gdy w rzeczywistości właściciel jest wynajmującym i za udostępnienie lokalu pobiera czynsz w żaden sposób tego nie dokumentując.

Skutki niepłacenia podatku

Taka strategia jest działaniem na krótką metę. Przede wszystkim coraz trudniej o lokatora czy tym bardziej o najemcę lokalu niemieszkalnego, który zdecyduje się płacić za korzystanie z lokalu bez zawierania umowy na piśmie. Ale jeśli nawet takiego znajdziemy i skusimy go na uczestniczenie w takim procederze obniżeniem kwoty czynszu, to skórka nie jest warta wyprawki.

Jeśli urząd skarbowy ustali, że użyczenie dotyczy przypadków, w którym korzystający z użyczenia nie spełnia warunków określonych w ustawie o PIT, nałoży na właściciela nieruchomości (użyczającego) obowiązek zapłaty podatku od hipotetycznego przychodu. Sam przy tym ustali ten przychód według cen rynkowych. Ponadto trzeba będzie zapłacić odsetki od zaległości podatkowych, a na dodatek urząd może ukarać podatnika w postępowaniu mandatowym lub nawet skierować przeciwko niemu sprawę do sądu z ustawy karnej skarbowej za oszustwo podatkowe lub uchylanie się od zapłaty podatku.

Użyczenie bez opodatkowania

Uniknąć płacenia podatku od użyczenia nieruchomości lub jej części możemy tylko w przypadkach ściśle określonych w ustawie o PIT. Zgodnie z przepisem art. 16 tej ustawy, za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym niemającym osobowości prawnej uważa się wartość czynszową, stanowiącą równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Jednakże nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, jeżeli właściciel nieruchomości używa jej na własne potrzeby lub potrzeby członków rodziny albo oddał bezpłatnie nieruchomość lub jej część do użytku na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym. W takim przypadku wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów.

Ponadto nie jest przychodem wartość czynszowa lokali lub budynków mieszkalnych udostępnionych osobom pozostającym z podatnikiem w stosunku pracy, dla których stanowi ona nieodpłatne świadczenie.

Podatek i odsetki od zaległości

Aby skorzystać z opodatkowania przychodu z najmu (w tym także opodatkowanego użyczenia) w formie ryczałtu, trzeba wcześniej powiadomić o takim wyborze naczelnika urzędu skarbowego. W sytuacji gdy to dopiero urząd nakazuje opodatkowanie użyczenia, podatnik musi płacić podatek na zasadach ogólnych. Oznacza to, że jedynie można ten podatek płacić według skali tabeli podatkowej.

Ważne!

Jeśli przychód z użyczenia podlega opodatkowaniu, trzeba zapłacić podatek według skali tabeli podatkowej, bez możliwości skorzystania z ryczałtu

Z tego zaś wynika, że obowiązek podatkowy dotyczy także zaliczek na podatek - od dochodu, nawet hipotetycznego, w postaci wartości czynszowej, począwszy od miesiąca, gdy ta wartość przekroczy kwotę wolną od podatku. Zaliczki takie są wymagalne do 20 dnia następnego miesiąca. Po przekroczeniu tego terminu, a więc od 21 dnia kolejnego miesiąca, naliczane są odsetki od zaległości podatkowej - aż do dnia, w którym zobowiązanie podatkowe zostanie uregulowane.

Gdy okaże się, że tak ustalona zaległość podatkowa dotyczy kilku miesięcy, dla każdego miesiąca i każdej zaliczki trzeba wyliczyć oddzielnie wysokość odsetek od zaległości podatkowej.

Taki dochód od użyczenia w postaci wartości czynszowej trzeba też doliczyć w zeznaniu rocznym do innych dochodów podlegających opodatkowaniu według skali tabeli podatkowej. Jeśli zeznanie roczne już zostało złożone, należy je skorygować. A gdy dzieje się to już po 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego, trzeba też zapłacić ewentualnie odsetki od skorygowanego na rzecz fiskusa podatku.