Deklarując wartość nieruchomości na potrzeby podatku od spadków, trzeba pamiętać, że musi ona odpowiadać aktualnej wartości rynkowej. Stan nieruchomości liczy się jednak z dnia jej nabycia, czyli otwarcia spadku.
Przy określaniu podstawy opodatkowania ustawa nakazuje uwzględnić stan nieruchomości z dnia nabycia, czyli śmierci spadkodawcy. Oznacza to, że wydatki ponoszone przez spadkobierców na nieruchomość po tym czasie nie powinny podnosić jej wartości. W praktyce zatem efekty takich działań spadkobierców, jak np. modernizacje czy remonty, powinny być wyłączone z podstawy opodatkowania. Istotne jest jednak przechowywanie dokumentów potwierdzających przeprowadzenie prac, czyli przede wszystkim faktur i rachunków. Warto również fotografować i przechowywać zdjęcia nieruchomości nabytej i zgłoszonej do opodatkowania. Wszystko to pozwoli obniżyć cenę rynkową o wartość prac nienależących do spadku. Mechanizm ten jednak działa również w drugą stronę. Jeżeli utrata wartości nieruchomości nastąpiła na skutek działań spadkobiercy, urząd skarbowy określając wysokość podatku nie weźmie jej pod uwagę. W przypadku jednak, gdy przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek nieruchomości spowodowany siłą wyższą (np. pożar), do ustalenia wartości przyjmuje się jej stan w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek, należne z tytułu ubezpieczenia, wlicza się do podstawy opodatkowania.
Urząd skarbowy przyjmuje wartość nieruchomości w wysokości określonej przez spadkobiercę w zeznaniu podatkowym, pod warunkiem że odpowiada ona wartości rynkowej. Zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość rynkową należy określić na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu, stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.
Spadkobierca, który nie określi w zeznaniu podatkowym wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny urzędu skarbowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie spadkobiercę do jej skorygowania. Podatnik ma na to 14 dni. W przypadku braku odpowiedzi na wezwanie lub podatnie wartości, która w dalszym ciągu nie będzie odpowiadała wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego może dokonać jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli okaże się, że wartość określona z uwzględnieniem tej opinii biegłego będzie się różniła o ponad 33 proc. od wartości podanej przez nabywcę, to koszty opinii biegłego poniesie spadkobierca.
JAK TO ZROBIĆ...
Ustalanie wartości otrzymanego spadku
PROBLEM: W jaki sposób spadkobierca powinien wycenić wartość nieruchomości w celu obliczenia podatku spadkowego.
ROZWIĄZANIE: W przypadku odziedziczenia nieruchomości warto sprawdzić, jakie ceny transakcyjne są uzyskiwane za podobne obiekty na rynku lokalnym. Samodzielne ustalenie takich danych może być trudne, dlatego spadkobierca może rozważyć dokonanie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Spadkobierca wezwany przez urząd skarbowy do podwyższenia wartości nieruchomości określonej w zeznaniu podatkowym może bronić zadeklarowanej przez siebie wartości przedstawiając dowody uzasadniające niższą wartość nieruchomości od wartości rynkowej. Może to wynikać np. z nieatrakcyjnego położenia, uciążliwego sąsiedztwa czy też jej stanu w dniu nabycia spadku. Warto również przedstawić w urzędzie własne wyceny nieruchomości.
