ANALIZA

Podatnik, który chce sprzedać mieszkanie, musi się z niego wymeldować przed sfinalizowaniem transakcji. Kupujący zazwyczaj żąda przedstawienia zaświadczenia z urzędu miasta lub gminy o wymeldowaniu. Takie praktyki nie wynikają z przepisów prawa, a raczej zwyczaju przy transakcjach związanych z obrotem nieruchomościami. Trudno się temu dziwić. Nikt nie chce kupić mieszkania czy domu z bonusem w postaci lokatorów.

W takiej sytuacji 12-miesięcznego okresu zameldowania potrzebnego do skorzystania z ulgi meldunkowej nie da się obliczyć bezpośrednio od dnia sprzedaży. Jeden z urzędów skarbowych odmówił podatniczce prawa do ulgi meldunkowej, bo wymeldowała się z nieruchomości przed sprzedażą.

- Urząd Skarbowy w Lęborku odmówił mi prawa do ulgi meldunkowej, mimo że byłam zameldowana w sprzedawanym mieszkaniu od urodzenia. Urząd stwierdził, że ulga mi nie przysługuje, bo wymeldowałam się z mieszkania przed sprzedażą - pisze w liście do redakcji czytelniczka. Zdaniem ekspertów, to absurdalna interpretacja.

- Ani data zameldowania, ani data wymeldowania nie powinny mieć znaczenia, jeśli podatnik wykaże, że był zameldowany w zbywanym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia lokalu - argumentuje Elżbieta Mucha, była wiceminister finansów.

Przepisy są jasne

W art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT ustawodawca określił warunki skorzystania z ulgi meldunkowej. Jednym z warunków jest obowiązek zameldowania w zbywanym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia lokalu.

- Przepis ten nie określa ani daty rozpoczęcia biegu terminu zameldowania, ani nie określa daty końcowej zameldowania, tj. do jakiego dnia przed zbyciem podatnik powinien być zameldowany w zbywanym lokalu - tłumaczy Elżbieta Mucha.

Dodaje, że w interpretacji ogólnej wydanej przez ministra finansów z 19 lutego 2008 r. minister, odnosząc się do obowiązku spełnienia tej przesłanki, również podkreślił, że warunkiem skorzystania z ulgi jest spełnienie warunku zameldowania na okres 12 miesięcy przed zbyciem lokalu.

- Ani w ustawie, ani w interpretacji MF nie ma takiego sformułowania, które nakazywałoby, aby w momencie zbywania lokalu podatnik był zameldowany w tym lokalu. Natomiast musi on wykazać, że przed datą zbycia był zameldowany na okres 12 miesięcy w danym lokalu - podkreśla Elżbieta Mucha.

Również Marcin Panek, doradca podatkowy w Kancelarii White&Case uważa, że stanowisko Urzędu Skarbowego w Lęborku nie ma żadnego uzasadnienia ani w treści przepisów, ani w wiążącej interpretacji ministra finansów wydanej w tej sprawie.

- Przepis formułujący ulgę meldunkową zawiera wyłącznie warunek, aby podatnik był w lokalu zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą jego zbycia. Fragmentu tego przepisu o zameldowaniu przed datą zbycia nie można interpretować w taki sposób, jakoby końcowa data zameldowania była na stałe przyklejona do daty zbycia. Wymeldowanie się z lokalu przed zbyciem nie ma żadnego wpływu na obliczanie okresu zameldowania - osoba zameldowana w nim ponad rok nie przestaje być takową, nawet jeśli na dzień przez zbyciem lokalu dokona wymeldowania - podkreśla Marcin Panek.

Według naszego rozmówcy, w wydanej interpretacji minister jednoznacznie potwierdził, że okres 12-miesięcznego zameldowania należy liczyć wstecz od daty zbycia nieruchomości. Określenie wstecz od daty zbycia nie oznacza jednak, że końcowy okres zameldowania musi się zbiegać z datą zbycia. Należy po prostu obliczyć, ile czasu łącznie podatnik był zameldowany przed datą zbycia lokalu.

Interpretacje mogą być różne

Do 12-miesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały potrzebnego do skorzystania z ulgi meldunkowej wlicza się okresy przed i po 1 stycznia 2007 r., jak też okresy przed datą nabycia nieruchomości czy prawa.

Marcin Szymankiewicz, doradca podatkowy w BDO Numerica, zwraca uwagę, że możliwe jest dokonanie takiej wykładni przepisów o uldze meldunkowej, że skoro omawiane przepisy nie określają ani daty początkowej, od której należy liczyć bieg terminu zameldowania, ani też nie wymagają, aby była zachowa- na jego ciągłość - to można byłoby przyjąć, że do zwolnie- nia uprawnia zameldowanie w zbywalnym lokalu na pobyt stały przez okres obejmujący (co najmniej) 12 miesięcy wstecz od daty zbycia. Takie stanowisko przedstawił w interpretacji np. dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy (nr ITPB1/415-743/07/IL).

- W związku z tym można byłoby wysunąć wniosek, że wymeldowanie się na kilka dni przed zbyciem lokalu mieszkalnego (o ile łączny okres zameldowania na pobyt stały przekracza wymagany okres 12 miesięcy) nie pozbawia podatnika prawa do skorzystania z ulgi meldunkowej. Proszę jednak mieć na uwadze, że można również argumentować, że przepisy o uldze meldunkowej, jako odstępstwo od zasady powszechności opodatkowania, powinny być interpretowane zwężająco niż rozszerzająco - ostrzega Marcin Szymankiewicz.

Radzi więc, że z tego względu bezpieczniejszym rozwiązaniem jest wymeldowanie się ze zbywanego lokalu w dniu jego zbycia po okresie zameldowania na pobyt stały (ciągłego) przekraczający okres 12 miesięcy.

Nie ma ryzyka

Maciej Hadas, starszy konsultant w HLB Frąckowiak i Wspólnicy wyjaśnia, że brak zameldowania podatnika pod adresem zbywanej nieruchomości nie stwarza żadnego ryzyka utraty prawa do zastosowania ulgi meldunkowej.

- Z przepisu wynika jedynie, że warunkiem skorzystania z ulgi jest co najmniej 12-miesięczny okres zameldowania przed datą zbycia. Nie ma natomiast dodatkowego warunku, by w momencie zbycia podatnik musiał być zameldowany w zbywanym mieszkaniu - stwierdza Maciej Hadas.

Podkreśla, że także minister finansów nie stwierdził wprost, że brak zameldowania w dniu zbycia przez podatnika nieruchomości powoduje utratę ulgi. Okres zameldowania obejmuje okres co najmniej 12-miesięcy wstecz od daty zbycia. Pismo ministra rozstrzygało jednak zupełnie inną kwestię i było korzystne dla podatników.

- Nie można z tego pisma wywodzić, że jeżeli tydzień przed zbyciem podatnik się wymeldował, to nawet spełniając warunek 12-miesiecznego okresu zameldowania utracił prawo do ulgi - wyjaśnia ekspert HLB Frąckowiak i Wspólnicy.

Według niego, jeżeli organy podatkowe odmawiają podatnikom prawa do ulgi meldunkowej i uzasadniają tę odmowę brakiem zameldowania podatnika w dniu zbycia nieruchomości, niewłaściwie interpretują przepis, który tę ulgę wprowadził.

Furtka do nadużyć

Meldunek to kategoria prawa administracyjnego i nie rodzi żadnych praw do lokalu. Jednak nabywcy faktycznie żądają wymeldowania właściciela ze sprzedawanego lokalu. Jak wskazuje Paweł Jabłonowski, doradca podatkowy w Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy, zwolnienie dotyczące przychodów ze zbycia nieruchomości jest dosyć jasne. Zbywca, jeżeli chce skorzystać ze zwolnienia, powinien być zameldowany w konkretnym budynku lub lokalu przez okres przynajmniej 12 miesięcy przed datą zbycia.

- Jeżeli wymeldowanie nastąpi przed sprzedażą, okresu pomiędzy wymeldowaniem a sprzedażą nie liczy się do okresu uprawniającego do skorzystania z ulgi. Rozwiązaniem problemu jest opóźnienie momentu zawarcia umowy sprzedaży, ewentualnie zawarcie umowy przedwstępnej i udostępnienie w tym czasie lokalu nabywcy do korzystania, jeżeli pilne nabycie jest istotne dla kupującego - radzi Paweł Jabłonowski.

Warto walczyć

Eksperci są więc zgodni: w piśmie MF nie ma sugestii, by podatnik, który sprzedaje nieruchomość i chce skorzystać z ulgi meldunkowej, był zobowiązany zamieszkiwać w niej do momentu zbycia. Z przepisu ustawowego wprost wynika, że wystarczy, by był kiedykolwiek zameldowany przez 12 miesięcy przed datą zbycia. Paweł Małecki, doradca podatkowy z Kancelarii Doradztwa Podatkowego PAMA przedstawia tę sytuację na przykładzie.

- Przykładowo, gdy podatnik zameldował się w nieruchomości 1 lutego 2002 r. i następnie wymeldował się 2 grudnia 2005 r., a następnie sprzedał to mieszkanie 15 maja 2007 r., to spełnił warunek zameldowania przez 12 miesięcy przed datą zbycia. Gdyby przepis brzmiał: podatnik powinien być zameldowany przez okres minimum 12 miesięcy w sposób ciągły do momentu zbycia lokalu, to wtedy należałoby stosować pogląd wyrażony przez Urząd Skarbowy w Lęborku - tłumaczy Paweł Małecki.

Dodaje, że nie taki przepis zastosował ustawodawca.

- Pomysły na nowe warunki ograniczające stosowanie ulgi (lub wręcz uniemożliwiające jak w opisanym przypadku), wymyślane przez organy podatkowe, należy po prostu skarżyć i cierpliwie czekać na wyrok - podsumowuje Paweł Małecki.

19 proc. wynosi podatek dochodowy od osób fizycznych przy sprzedaży nieruchomości i praw związanych z nieruchomościami. Płacony jest od uzyskanego z takiej transakcji dochodu

Ważne!

Ustawodawca określił warunki skorzystania z ulgi meldunkowej. Jednym z warunków jest obowiązek zameldowania w zbywanym lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia lokalu