Obowiązujące przepisy podatkowe jasno określają, na kim ciąży obowiązek podatkowy z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku umowy sprzedaży podatek płaci kupujący, przy umowie dożywocia ciąży on na nabywcy własności nieruchomości, a w przypadku umowy zamiany na stronach czynności. W tym ostatnim przypadku obowiązek podatkowy ciąży na uczestnikach transakcji solidarnie. Solidarnie nie oznacza jednak po połowie. Zgodnie z prawem cywilnym solidarność oznacza, że wierzyciel w tym przypadku fiskus (Skarb Państwa) może domagać się zapłaty podatku od każdej ze stron w całości. Zapłata podatku w całości przez jedną ze stron będzie skuteczna. Z orzecznictwa sądowego wynika, że w przypadku solidarności wszelkie umowy, co do tego ile podatku kto ma zapłacić, nie będą skuteczne. Można to zrobić, ale jeżeli powstanie spór z fiskusem, bo ktoś nie zapłaci swojej części podatku, taki zapis umowy nie wyłączy solidarnej odpowiedzialności za dług podatkowy.

Podatek płaci się co do zasady od wartości nieruchomości. I trzeba podkreślić, że nie musi to być cena z umowy. Zgodnie z ustawą podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży oraz umowie dożywocia stanowi wartość rynkowa nieruchomości i praw z nią związanych. Przy umowie zamiany mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu podstawą opodatkowania będzie różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. W pozostałych przypadkach wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek.

Ważne!

Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów

Osoby, które chcąc zapłacić niższy podatek, zaniżą cenę na umowie, muszą liczyć się z tym, że fiskus może ją urealnić. Najpierw organ podatkowy wezwie podatnika do dobrowolnego podwyższenia wartości nieruchomości. Jeżeli podatnik nie zgadza się na podwyższenie, fiskus powoła biegłego i sam wyceni jej wartość. Jeżeli różnica będzie większa niż 33 proc., koszt opini biegłego będzie musiał pokryć podatnik.

Należy jednak pamiętać o dwóch rzeczach. Nie ma sensu znacząco obniżać w umowie ceny nieruchomości. Takie obchodzenie przepisów będzie kosztowne i nieskuteczne. Jednak w przypadkach, gdy cena była realna, a fiskus żąda jej podwyższenia, nie warto się poddawać od razu. Należy przedstawić swoje argumenty i wskazać, dlaczego mieszkanie było warte mniej niż przeciętna cena.

Na koniec trzeba zaznaczyć, że ustawodawca określił sytuacje wyłączenia i zwolnienia z opodatkowania.

ILE WYNOSI PODATEK

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) od umowy sprzedaży, zamiany oraz dożywocia nieruchomości wynosi 2 proc.

OD JAKIEJ WARTOŚCI ZAPŁACIMY PCC

• Przy umowie sprzedaży oraz umowie dożywocia od wartości rynkowej nieruchomości i praw z nią związanych.

• Przy umowie zamiany od różnicy wartości rynkowych zamienianych nieruchomości.

Podstawa prawna

Ustawa z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2007 r. nr 68, poz. 450 z późn. zm.)