Jak dokonać wyceny bilansowej nieruchomości inwestycyjnych

dr ANDRÉ HELIN,

prezes firmy konsultingowej BDO Numerica, biegły rewident

Przy kwalifikowaniu składników majątkowych do inwestycji należy brać przede wszystkim pod uwagę cel ich nabycia, tzn. osiągnięcie korzyści ekonomicznych, które bezpośrednio można powiązać z tymi składnikami.

Bezpośrednie powiązanie z korzyściami ekonomicznymi pozwala odróżnić inwestycje od innych składników aktywów, które zgodnie z definicją również spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych, jednak wymaga to na ogół przetworzenia tych składników lub wykonania określonej usługi.

Z pojęcia inwestycji wyklucza się aktywa przeznaczone na własne potrzeby jednostki oraz przeznaczone do sprzedaży w ramach zwykłej działalności. W definicji inwestycji brakuje ograniczenia przedmiotowego, co oznacza możliwość zaliczenia do tej grupy aktywów wszelkich składników spełniających warunki zawarte w definicji. Wycenę bilansową nieruchomości inwestycyjnej należy rozpatrywać na dwóch płaszczyznach: na moment nabycia lub wybudowania nieruchomości oraz na dzień bilansowy.

Nieruchomość inwestycyjną wycenia się na dzień nabycia w cenie nabycia, ewentualnie zakupu, gdy koszty przeprowadzenia i rozliczenia transakcji nie są znaczące. Cena nabycia obejmuje tu kwotę należną sprzedającemu, bez podlegających odliczeniu podatku od towarów i usług, powiększoną o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania. Natomiast nieruchomości o charakterze inwestycji wycenia się na dzień bilansowy według ceny nabycia pomniejszonej o amortyzację oraz o ewentualne odpisy z tytułu trwałej utraty wartości lub według wartości godziwej. Jeżeli jednostka wybrała wycenę nieruchomości w cenie nabycia, to amortyzacja i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości powinny nastąpić nie później niż na koniec okresu sprawozdawczego. Amortyzacja i odpisy z tytułu trwałej utraty wartości wyrażają m.in. techniczne i ekonomiczne zużycie nieruchomości.

Wycena nieruchomości w wartości godziwej (rynkowej) może nastąpić przez rzeczoznawcę, który posiada odpowiednie uprawnienia. Nieruchomości według wartości godziwej nie podlegają w świetle prawa bilansowego amortyzacji.