Odsetki wlicza się w koszty

Osoba fizyczna, która zdecyduje się na uzyskiwanie przychodów z najmu rozliczanych na zasadach ogólnych i taką inwestycję wesprze kredytem, odsetki może wliczyć w koszty uzyskania przychodu.

W koszty warunkowo

Podatnik rozliczający przychody z najmu na zasadach ogólnych ma prawo do pomniejszenia przychodu o wydatki, które musiał ponieść, by ów przychód osiągnąć.

Może to zrobić tylko wtedy, gdy spełni dwa warunki: wykaże związek między wydatkiem a przychodem (nawet związek pośredni) i odpowiednio udokumentuje, że wydatek został faktycznie poniesiony.

Majątek do amortyzacji

Nie można więc uznać za koszt wydatków poniesionych na nabycie mieszkania, ale tylko wprost.

Nie ma natomiast przeszkód, by wliczać w koszty wprost wydatki w postaci odsetek od kredytu, który zaciągnęliśmy na zakup takiego mieszkania. Jeśli tylko potrafimy wykazać związek między wydatkiem a przychodem, a ponadto możemy udokumentować poniesienie wydatku, pomniejszamy o niego dochód przed opodatkowaniem.

Związek przyczynowo-skutkowy

Najłatwiej jest w przypadku, gdy najem jest rodzajem działalności gospodarczej. Wówczas zakupione mieszkanie lub nieruchomość jest środkiem trwałym stanowiącym składnik majątku naszej firmy. Odsetki od pożyczek i kredytów zaciągniętych na działalność stanowią zaś koszt uzyskania przychodów, ewidencjonowany w odpowiedniej kolumnie podatkowej księgi przychodów i rozchodów, którą prowadzić musimy na okoliczność uzyskiwania dochodów z pozarolniczej działalności.

Gdy osiągamy przychody z najmu poza działalnością gospodarczą, nie musimy na tę okoliczność prowadzić żadnej dokumentacji w formie księgi czy ewidencji. Jedynie w przypadku amortyzacji nieruchomości metodą inną niż uproszczona musimy prowadzić ewidencję środków trwałych.

Musimy wykazać związek między zaciągnięciem kredytu na zakup lokalu a uzyskiwaniem przychodu z najmu. Najłatwiej będzie to uczynić wówczas, gdy taki lokal od samego początku był wynajmowany, a wynajmujący nie miał zamiaru zamieszkiwać w nim osobiście. Gdy przedmiotem najmu jest mieszkanie, najlepiej, by wynajmujący posiadał inną nieruchomość, w której co najmniej zamieszkuje, a najlepiej dodatkowo jest zameldowany. Gdy zaś wynajmujemy lokal użytkowy nabyty wcześniej na kredyt, najłatwiej wykażemy ten związek, jeśli nigdy wcześniej nie prowadziliśmy działalności gospodarczej albo prowadziliśmy lub prowadzimy ją w takim zakresie, że wynajmowany lokal nie spełniałby warunków, by można go było wykorzystywać dla potrzeb firmy.

Dokumentowanie wydatków

Nie wystarczy nam sama umowa kredytowa, choćby nawet zawierała - bezpośrednio albo w formie załącznika - harmonogram spłat. Musimy zgromadzić potwierdzenia opłat. Mogą to być potwierdzone przez bank (w tym w formie podpisu elektronicznego) dowody opłat (przelewów). Może też być roczne zestawienie zapłaconych w danym roku odsetek. Musimy przy tym pamiętać, by odsetki były wyraźnie oddzielone od spłacanych jednocześnie rat kapitałowych.