Nowa danina od nieruchomości najpierw odbije się na małych i średnich klientach centrów handlowych oraz biur.
Według planów Ministerstwa Finansów stawka planowanego podatku ma wynieść 0,042 proc. miesięcznie od wartości nieruchomości powyżej 10 mln zł. Jak szacują analitycy, będą go płacić wszystkie galerie i biura o powierzchni najmu powyżej 1500–2000 mkw. Obejmie on więc niemal 90 proc. istniejących w kraju centrów handlowych oraz ponad 70 proc. biur.
Dodatkowy koszt
– W ramach ubiegłorocznych instytucjonalnych transakcji sprzedaży, które dotyczyły około 100 obiektów, tylko 10 proc. miało wartość niższą niż pułap określony przez resort – potwierdza Monika Ratajska-Wolińska z agencji Colliers International.
Rozmówcy wskazują, że choć zapowiadany podatek nie jest wysoki, to i tak zmieni rynek nieruchomości. Inwestorzy nie zakładali jego wprowadzenia. Teraz będą musieli skorygować swoje przepływy pieniężne, bo podatek oznacza wzrost kosztów utrzymania obiektów. Skomplikować może się też sytuacja nowych projektów.
Wojciech Koczara, partner zarządzający zespołem nieruchomości i budownictwa w kancelarii CMS, wskazuje, że centra handlowe to często duże inwestycje, które zwykle nie przynoszą zysku w pierwszych latach po wybudowaniu. Na początku najemcy uzyskują często spore obniżki czynszu. Kosztują też reklama i promocja. – Jeżeli dodamy do tego dodatkowy koszt w postaci podatku ryczałtowego, to trudniej będzie rozpocząć działalność. Trudniej będzie również pozyskać finansowanie w sytuacji, gdy inwestor musi uwzględnić dodatkowy stały koszt inwestycji, niezależny od dochodowości przedsięwzięcia – tłumaczy.
Trzeba wykazać dochód
W inwestycjach już działających wpływ podatku na właścicieli nieruchomości będzie zależał m.in. od tego, czy wykazują dochody i płacą CIT. Ministerstwo zapowiada, że nową daninę będzie można odliczyć od CIT. – Dla spółek, które będą w stanie odliczyć podatek w całości, będzie on neutralny. W gorszej sytuacji będą podmioty, które dochodu nie wykazują lub płacony przez nie CIT jest zbyt niski, aby obniżyć go o całą kwotę podatku. W tych przypadkach może pojawić się dążenie do zrekompensowania tej luki przez podwyżki czynszów – mówi Piotr Zybała z DM mBanku.
Jeśli do nich dojdzie, to nie w formie podwyżek opłaty za wynajem powierzchni, ale opłat serwisowych, w których ujmuje się koszty sprzątania, serwisu, podatku od nieruchomości czy użytkowania wieczystego. Jednak nie zawsze będzie można szybko zareagować na nowy podatek. Bywa, że najwięksi najemcy mają w umowach zagwarantowany stały poziom tych opłat. W pierwszej kolejności podwyżki odczują więc mniejsze firmy zlokalizowane w galeriach i biurach. Do tego zapłacą więcej, niż powinny, bo to na nie zostanie przerzucona podwyżka przewidziana dla większego gracza, którą ten zapłaci dopiero przy przedłużaniu umowy.
Bezpośrednio zainteresowani pomysłem MF, czyli spółki zarabiające na wynajmie powierzchni handlowych i biur, na razie wstrzymują się z oceną wpływu nowej daniny na ich działalność.
Lepsze wyniki branży?
W przypadku tych notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych o pierwsze szacunki pokusili się analitycy. Piotr Zybała ocenia, że powinna ona być raczej neutralna m.in. dla Echo Investment i GTC, w których CIT w najbliższych latach powinien być wystarczająco wysoki, by firmy mogły w całości odliczać nową daninę. Większym problemem może być ona np. dla Capital Parku, gdzie rentowność pracujących aktywów jest niższa. W tym przypadku istnieje ryzyko, że spółka nie będzie mogła odliczyć podatku w całości.
Specjaliści nieoficjalnie przyznają, że nowy podatek może poprawić stan finansów branży. – Próby obniżenia opodatkowania i optymalizacji są tu dość powszechne. Niewykluczone, że część właścicieli wartościowych obiektów po wprowadzeniu podatku zacznie wykazywać dochody, aby móc odliczać go od CIT – wskazuje jeden z nich.
ROZMOWA
Minimalny podatek można oprzeć na przychodach bilansowych
Minister rozwoju i finansów chce uzależnić minimalny podatek od centrów handlowo-usługowych oraz biurowców od wartości początkowej nieruchomości. Czy to dobry pomysł?
Nie jestem zwolennikiem sztucznego ustalenia podstawy opodatkowania. Takie rozwiązanie spowoduje, że inwestor, który zbuduje centrum handlowe według najwyższych standardów, będzie płacił wyższy podatek. To naturalnie zniechęci do stosowania najlepszych technologii i będzie prowadzić do zaniżania wartości nieruchomości. Jeżeli już miałyby nastąpić zmiany, to warto przyjrzeć się przyczynom, dlaczego przy braku dochodu podatkowego podmioty wykazują z tej działalności dochód bilansowy, który pozwala wypłacać dywidendę. To może być punkt wyjścia do poboru minimalnego podatku.
Jakie więc są te przyczyny?
Dziś podatkowo można wygenerować koszty, które pokrywają przychody. Chodzi głównie o amortyzację nieruchomości i spłatę kredytu na jej zakup. Gdy koszty stają się niewystarczające (bo firma na przykład zakończy umarzanie), to nieruchomość lub przedsiębiorstwo są sprzedawane. W pierwszym przypadku możliwa jest ponowna amortyzacja nieruchomości, w drugim – umarzana jest wartość firmy. Można więc prowadzić działalność i nie płacić podatku.
Jak więc powinien być ustalany przychód do opodatkowania?
Trzeba spojrzeć na całe przedsięwzięcie od strony biznesowej. Jeżeli jest ono kontynuowane, to oznacza, że musi się opłacać. Krótko mówiąc, są generowane przychody bilansowe, które umożliwiają wypłatę dywidendy. W większości przypadków nieruchomości komercyjne są ujawniane w sprawozdaniu w tzw. wartości godziwej, co pozwala na pokazanie wzrostu jej wartości. Jeżeli więc co roku rośnie wartość np. centrum handlowego, to firma co roku wykazuje przychody z tego tytułu. Poza tym takie nieruchomości inwestycyjne dla celów sprawozdania finansowego nie podlegają amortyzacji. Nie powstają więc znaczące koszty, tak jak w przypadku rozliczenia podatkowego. Można byłoby wprowadzić podobne zasady dla celów minimalnego podatku. Oczywiście przyjęcie tej koncepcji byłoby rewolucją, ale pozwoliłoby wprowadzić element najbardziej obiektywny. Jeżeli firma zaciągnęła kredyt na zakup nieruchomości, to nie będzie zmniejszać swojego wyniku bilansowego, bo to spowodowałoby albo wzrost kosztów kredytu, albo wręcz jego wypowiedzenie. Ministerstwo Finansów mogłoby też teoretycznie oprzeć się na metodzie kasowej, czyli decydowałoby to, ile gotówki faktycznie zostaje w firmie. Ale to byłoby zbyt skomplikowane.