Spółka prowadzi działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań (w budynkach wielorodzinnych). Podpisuje z klientami umowy rezerwacyjne, a klienci uiszczają na rachunek opłaty rezerwacyjne. W przypadku zakupu taka opłata zaliczana jest na poczet zapłaty za lokal. Kiedy uiszczający opłatę nie zdecyduje się na zakup, ta przepada. Własność lokalu przechodzi na kupującego w momencie podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Kiedy trzeba rozpoznać obowiązek podatkowy z tytułu otrzymania opłaty rezerwacyjnej?
Obowiązek w VAT powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi. Jeżeli wcześniej otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty.
Reklama
Otrzymywane przez spółkę opłaty rezerwacyjne do chwili podpisania umowy notarialnej noszą znamiona kaucji. Przepisy w zakresie VAT nie zawierają definicji kaucji. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym „kaucja” jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję, nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona może zaspokoić się ze złożonej kaucji. Dlatego w dacie otrzymania przez spółkę opłat na podstawie umów rezerwacyjnych sumy te nie będą stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług, jak również nie można ich uznać za zaliczkę dotyczącą nabycia lokalu, a jedynie będą one potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie ofertą i wolę nabycia lokalu. Opłata w dacie jej otrzymania przez spółkę nie wiąże się z wykonaniem przez nią świadczenia i tym samym w dacie jej otrzymania nie podlega VAT. Dopiero gdy opłata zostaje zaliczona na poczet wpłaty z tytułu sprzedaży lokalu, z tą chwilą przekształca się w zaliczkę (ceny) lokalu. Trzeba opodatkować otrzymane opłaty w momencie podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Potwierdza to również dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 16 lutego 2015 r. (nr IBPP2/443-1102/14/ICz).
Podstawa prawna
Art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 19a ust. 8 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.).