Mimo że sądy administracyjne orzekają na korzyść wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, fiskus konsekwentnie twierdzi, że wynajem części dachu pod anteny nie jest gospodarką zasobami mieszkaniowymi.
W konsekwencji żąda CIT od dochodów z takiego wynajmu.
Spory o to dotyczą głównie wynajmu dachów, ale problem jest znacznie szerszy. - Dotyczy też np. elewacji - potwierdza Monika Szwed z Kancelarii Ożóg Tomczykowski (patrz: komentarz w ramce).
Przychody zwolnione
Chodzi o art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT, który zwalnia z podatku dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w tej części, w jakiej zostały one przeznaczone na cele związane z utrzymaniem tych zasobów. Przepis ten ustanawia dwa warunki, które muszą być spełnione łącznie. Po pierwsze, dochody muszą być faktycznie z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Po drugie, muszą być przeznaczone wyłącznie na utrzymanie tych zasobów.
Ustawa o CIT nie definiuje jednak terminu „zasoby mieszkaniowe”, ani „gospodarka” tymi zasobami. Stąd spory z fiskusem.
W dotychczasowych interpretacjach niekorzystnych dla podatników fiskus nie kwestionuje wprost, że dach jest zasobem mieszkaniowym. W ogóle nie odnosi się do tej kwestii. Uważa natomiast, że wynajem dachu firmie prowadzącej działalność gospodarczą nie stanowi gospodarki zasobami mieszkaniowymi.
Wyjaśnia, że przez „zasoby mieszkaniowe” należy rozumieć:
- budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże;
- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe;
- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci);
- grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.
Fiskus chce CIT
Wszystkie interpretacje dotyczące wynajmu dachu dotyczą powtarzającej się sytuacji - wspólnota mieszkaniowa (lub spółdzielnia) wynajmuje część dachu spółce telekomunikacyjnej. Najemca wykorzystuje tę powierzchnię na okablowanie i instalację infrastruktury telekomunikacyjnej. Z tytułu najmu płaci wspólnocie czynsz.
W sprawie, której dotyczy najnowsza interpretacja - z 21 listopada 2022 r. (sygn. 0111-KDIB2-1.4010.606.2022.1.MKU) - przychody z tego tytułu wyniosły w 2020 r. prawie 46,6 tys. zł. Wspólnota była przekonana, że nie zapłaci od tego podatku dzięki zwolnieniu na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej był innego zdania. Stwierdził, że umowa zawarta ze spółką telekomunikacyjną nie służy członkom wspólnoty i nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania przez nich z zasobów mieszkaniowych. - Jedynym skutkiem umowy jest udostępnienie powierzchni dachu budynku mieszkalnego podmiotowi trzeciemu na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej - stwierdził organ. Tym samym - uznał - czynsz z tego tytułu nie jest dochodem z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a przeznaczenie go na cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie ma znaczenia.
Podobnie dyrektor KIS stwierdził w wielu innych wcześniejszych interpretacjach, m.in.: z 1 września 2022 r. (sygn. akt 0111-KDIB2-1.4010.443. 2022.1.AP), z 11 sierpnia 2022 r. (0111-KDIB1-2.4010.251.2022. 2.EJ, z 14 marca 2022 r. (0111 KDIB2-1.4010.20.2022.1.AT), z 11 marca 2022 r. (0111-KDIB2-1.4010.595.2021.2.AT i 0111 KDIB2-1.4010.557.2021.2.AT), z 7 marca 2022 r. (0111-KDIB2-1.4010.587.2021.1.AT i 0111 -KDIB2-1.4010.586.2021.1.AT).
Sądy potwierdzają zwolnienie
Inaczej orzekają sądy administracyjne, w tym Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 14 stycznia 2021 r. (sygn. akt II FSK 2405/18) i 29 czerwca 2021 r. (II FSK 537/21).
Korzystnie dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych rozstrzygnęły też spory wojewódzkie sądy administracyjne: w Bydgoszczy w wyrokach z 21 czerwca 2022 r. (sygn. akt I SA/Bd 299/22) i 26 lipca 2022 r. (I SA/Bd 298/22) oraz w Gdańsku w wyrokach z 18 października 2022 r. (sygn. akt I SA/Gd 570/22) i 25 października 2022 r. (I SA/Gd 571/22).
Wyroki WSA są na razie nieprawomocne.
Błędne podejście fiskusa
Zdaniem sądów dyrektor KIS powinien w pierwszej kolejności ocenić, czy dach wchodzi do zasobów mieszkaniowych. One same nie mają co do tego wątpliwości. - Trudno jest wskazać sensowną przesłankę, która pozwoliłaby uznać za zasób mieszkaniowy klatki schodowe, strychy i piwnice budynku mieszkalnego, a wyłączyć z niego dach takiego budynku - stwierdził WSA w Bydgoszczy we wspomnianych wyrokach.
Nie zgadzają się też z poglądem, że zarządzanie zasobem mieszkaniowym nie może polegać na wynajmowaniu części tego zasobu podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą na potrzeby związane z tą działalnością. Wskazują, że przepisy ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) nie określają, w jaki konkretny sposób ma być zarządzana nieruchomość wspólna związana z budynkiem, którą jest m.in. dach takiego budynku.
Dlatego według sądów wynajem części nieruchomości wspólnej (np. dachu) pod działalność komercyjną jest sposobem zarządzania spółdzielczą lub wspólnotową nieruchomością. A dochody z wynajmu dachu, jeśli tylko zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, są wolne od podatku zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o CIT. ©℗
OPINIA
Potrzebna jest uchwała NSA
Opodatkowanie dochodu z wynajmu z dachu jest już od lat przedmiotem sporu z organami podatkowymi. Co więcej, można zauważyć, że problem nie dotyczy tylko dachu, lecz także elewacji budynku.
Spór dotyczący prawidłowego opodatkowania wynika m.in. z tego, że organy zajmują stanowisko, iż dochód z tytułu m.in. najmu nie stanowi dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i powinien podlegać opodatkowaniu.
Mimo tożsamych stanów faktycznych oraz wydania precedensowego wyroku przez NSA w 2021 r. stanowisko fiskusa nadal pozostaje niekorzystne dla wspólnot. Dlatego uzasadnione byłoby przedstawienie problemu Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu, by rozstrzygnął spór w drodze uchwały, bądź wydanie przez ministra finansów ogólnych wyjaśnień przepisów prawa podatkowego. Mając na uwadze, że specyfika spornych spraw nie różni się znacząco od siebie, można założyć, że przyszła uchwała lub ogólne wyjaśnienia w tym zakresie rozwiążą problem.