Podatek od nieruchomości. Przybywa niekorzystnych interpretacji w sprawie budowli

Ważne pojęcie

Wynika z nich, że lokalne organy podatkowe (gminy) szeroko rozumieją nową przesłankę „wzniesienia w wyniku robót budowlanych”, która jest kluczowa dla stwierdzenia, czy dany obiekt jest budowlą dla celów opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

– Wprowadzenie tej przesłanki miało być korzystne dla podatników i miało zracjonalizować zakres opodatkowania. Tak zapewniało Ministerstwo Finansów – przypomina Rafał Kran, partner w MDDP.

Zarazem jednak dodaje, że wobec niejasności tej definicji, doradcy podatkowi obawiali się, iż organy mogą mieć zupełnie inne spojrzenie.

– Potwierdza to najnowsza interpretacja dotycząca węzłów ciepłowniczych. Stanowisko organu oznacza, że przesłanka „wzniesienia w wyniku robót budowlanych” jest zawsze spełniona, jeśli dotyczy obiektów budowlanych i infrastruktury towarzyszącej – mówi ekspert. Jego zdaniem dopiero orzecznictwo sądów ugruntuje linię interpretacyjną w tym zakresie (patrz: opinia w ramce).

Doktor Adam Kałążny, partner associate w Deloitte, radzi nie czekać. – Definicja budowli wymaga w tym zakresie pilnych poprawek – mówi (patrz: opinia w ramce).

Nowe przepisy

Interpretacje, o których mowa, są związane z nowelizacją ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, która weszła w życie 1 stycznia 2025 r. Wprowadziła ona nowe definicje budynku i budowli. W załączniku nr 4 do ustawy zamieszczono katalog obiektów, które dla celów podatkowych są budowlami.

Nowe przepisy budzą sporo wątpliwości, stąd pytania podatników.

Kontenery mobilne

Sporym zaskoczeniem dla podatników była – przypomnijmy – interpretacja prezydenta Rzeszowa z 6 lutego 2025 r. (nr FN-310.1.2025). Wynikało z niej, że kontenery mobilne są opodatkowane jako budowle, ponieważ są „trwale związane z gruntem” (art. 1a ust. 1 pkt 2c ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) i zostały „wzniesione w wyniku robót budowlanych” (art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy).

Prezydent Rzeszowa stwierdził bowiem, że kostki lub betonowe bloczki, na których są stawiane kontenery, są elementami połączenia z gruntem i zgodnie z ustawową definicją zapewniają „stabilność oraz możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce”.

Ponadto zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych, bo – jak wskazała sama spółka – są montowane.

Z taką interpretacją nie zgodzili się nie tylko eksperci, ale też Ministerstwo Finansów. Potwierdziła to Monika Derejko-Kotowska, dyrektor departamentu podatków i opłat stanowiących dochód jednostek samorządu terytorialnego w MF podczas IX edycji Kongresu Rady Programowej Konfederacji Lewiatan. Wyjaśniła, że intencją resortu nie było opodatkowanie kontenerów mobilnych. Nie są one bowiem wzniesione w wyniku robót budowlanych. Pisaliśmy o tym w artykule „Zmiany w KSeF niedługo w Sejmie. Ministerstwo szykuje kolejne projekty” (DGP nr 113/2025).

Węzły cieplne...

Problem z szeroką interpretacją pojęcia „wzniesione w wyniku robót budowlanych” powrócił w najnowszej interpretacji prezydenta Lublina wydanej 9 lipca 2025 r., a dotyczącej węzłów cieplnych (nr PE-OR.310.3.2025).

Wystąpiło o nią przedsiębiorstwo ciepłownicze, które chciało się upewnić, że takie węzły znajdujące się zarówno w budynku, jak i poza nim nie są opodatkowane jako budowle. Ciepłownia tłumaczyła, że stanowią one „instalacje zapewniające możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem”, o których mowa w art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy. Ponadto – jak argumentowała – nie zostały one „wzniesione w wyniku robót budowlanych” i w związku z tym nie spełniają one definicji budowli (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy).

Elementy sieci są produkowane są w fabryce, a ich instalacja sprowadza się do prostego montażu lub ustawienia na uprzednio przygotowanym podłożu. Nie wymaga to zgłoszenia ani uzyskania pozwolenia, o których mowa w przepisach prawa budowlanego – tłumaczyło przedsiębiorstwo.

Prezydent Lublina stwierdził jednak, że pojęcie zniesienia w wyniku robót budowlanych należy rozumieć szerzej niż „wzniesienie z użyciem wyrobów budowlanych” ponieważ w zakres pojęcia roboty budowlane wchodzi również montaż. Dlatego uznał, że węzły cieplne zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych i w związku z tym spełniają definicję budowli. Podkreślił, że nie są one częścią instalacji budynków, lecz oddzielnymi elementami sieci przesyłowej przedsiębiorcy.

...i transformatory

Niekorzystną dla podatników interpretację wydał też 6 maja 2025 r. burmistrz Gogolina (nr WF.II.3120.51.2025.AD). Chodziło o opodatkowanie zakładowych transformatorów energetycznych i rozdzielnic, tj. urządzeń służących do redukcji napięcia energii elektrycznej i jej rozdziału w ramach zakładu produkcyjnego.

Organ podatkowy uznał, że stanowią one urządzenia budowlane i w rezultacie są opodatkowane podatkiem od nieruchomości jak budowle.

– Linie elektroenergetyczne razem z transformatorami i rozdzielniami tworzą sieć elektroenergetyczną. Dlatego jako budowle podlegają one opodatkowaniu bez względu na to, czy występują samodzielnie, czy też stanowią element sieci – stwierdził burmistrz Gogolina.

Nie zgadza się z tym Rafał Kran (patrz: opinia w ramce). ©℗

Wykładnia w sprawie instalacji budynkowych jest kontrowersyjna

Najnowsza interpretacja z 9 lipca 2025 r. jest szczególnie kontrowersyjna w odniesieniu do węzłów cieplnych znajdujących się w budynkach głównych. Instalacja ciepłownicza jest jedną z podstawowych instalacji budynkowych, podobnie jak elektryczna czy wodno-kanalizacyjna, stanowi jeden obiekt budowlany z budynkiem. Nie ma podstaw, aby traktować węzeł cieplny jako odrębny obiekt o statusie budowli. Niestety organ interpretacyjny (prezydent Lublina) nie wskazał odpowiednich argumentów przemawiających za zaklasyfikowaniem takiego węzła do budowli. Wydaje się, że jego zdaniem jest to urządzenie budowlane, ale nie zostało to wprost wskazane.

Bardziej problematyczne są węzły cieplne znajdujące się poza budynkiem głównym. Wątpliwości w tym zakresie będą zapewne rozstrzygały sądy.

Prezydent Lublina opowiada się również za bardzo szerokim rozumieniem nowej przesłanki wzniesienia w wyniku robót budowlanych. W praktyce jego stanowisko oznacza, że ta przesłanka jest zawsze spełniona, jeśli dotyczy obiektów budowlanych i infrastruktury towarzyszącej. Ministerstwo Finansów wskazywało inaczej – że wprowadzenie tej przesłanki ma być korzystne dla podatników i ma racjonalizować zakres opodatkowania. Należy więc oczekiwać, że dopiero orzecznictwo ugruntuje linię interpretacyjną w tym zakresie.

Uważam, że do błędnego wniosku doszedł też burmistrz Gogolina w interpretacji dotyczącej transformatorów. W rozpatrywanej sprawie posiadane przez podatnika transformatory nie zapewniają funkcjonowania linii elektroenergetycznej. Służą do zapewnienia zasilania urządzeniom przemysłowym wykorzystywanym do działalności podatnika. To wyklucza spełnienie przesłanek urządzenia budowlanego.

Należy pilnie doprecyzować definicję budowli

Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości urządzeń technicznych (transformatorów elektro energetycznych, urządzeń redukcyjno-pomiarowych gazu czy węzłów cieplnych) powiązanych funkcjonalnie z różnego rodzaju sieciami przesyłowymi budziło kontrowersje już wcześniej, w stanie prawnym obowiązującym do końca 2024 r.

Począwszy bowiem od 2020 r., pojawiła się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego koncepcja, zgodnie z którą takie urządzenia powinny być opodatkowane jako budowle, ponieważ stanowią element sieci, które są wymienione jako budowla w prawie budowlanym. Podejście to budziło wątpliwości, ponieważ prowadziło do rozciągania zakresu opodatkowania na bliżej nieokreślony katalog urządzeń potrzebnych do funkcjonowania sieci.

Nowe przepisy miały pomóc w doprecyzowaniu definicji budowli sieciowych. W załączniku nr 4 do ustawy podatkowej zostały wymienione określone elementy sieci stanowiące budowle: w pozycji 12 – sieci telekomunikacyjnej, a w pozycji 13 – sieci wodnej, cieplnej, gazowej i elektrycznej. Taka konstrukcja definicji budowli miała w teorii zapobiegać rozszerzaniu definicji budowli na wysokowartościowe urządzenia techniczne.

W praktyce widać, że cel ten nie został osiągnięty. W wydawanych interpretacjach indywidualnych organy podatkowe w dalszym ciągu traktują niewymienione w przepisach urządzenia za przedmiot opodatkowania. Z tą tylko różnicą, że tym razem nie traktują ich już już jako element sieci, tylko jako element „obiektów liniowych” wymienionych w załączniku nr 4. Skutek jest jednak taki sam – zakres opodatkowania nie wynika z treści ustawy podatkowej, lecz z arbitralnego uznania, że dane urządzenie „jest niezbędne” do funkcjonowania obiektu liniowego wymienionego w przepisach, wchodzącego w skład sieci.

Definicja budowli wymaga w tym zakresie pilnych poprawek. W szczególności ustawodawca powinien zapewnić zachowanie standardów odnoszących się do określenia przedmiot opodatkowania. Krokiem w tym kierunku było stworzenie załącznika z zamkniętą listą budowli, ale – jak widać – sam załącznik należy jeszcze doprecyzować.