ANALIZA

Już 1 stycznia 2009 r. podatnicy sprzedający mieszkanie lub dom będą mogli skorzystać z nowej ulgi mieszkaniowej. Od takiej transakcji 19-proc. PIT nie zapłaci podatnik, który w ciągu dwóch lat od momentu sprzedaży przeznaczy uzyskane pieniądze na inny cel mieszkaniowy, ściśle wymieniony w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak to nie koniec warunków, od których będzie zależało skorzystanie z nowego zwolnienia. Otóż podatnik korzystający z ulgi mieszkaniowej będzie musiał zawiadomić o tym fakcie fiskusa przez złożenie specjalnego formularza - PIT-39.

Zdaniem ekspertów konieczność wykazywania nowej ulgi w zeznaniu rocznym będzie swoistym donosem dla fiskusa, który na podstawie tego zeznania będzie mógł bez problemu kontrolować, czy podatnik w ciągu dwóch lat wydał wszystkie środki na inny cel czy nie. Dlaczego jest to takie ważne?

Otóż dlatego, że jeśli w momencie upływu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości okaże się, że podatnik nie wydał wszystkich pieniędzy, będzie musiał złożyć korektę deklaracji PIT-39 i od niewydanych środków zapłacić podatek wraz z odsetkami. Co istotne, odsetki będą liczone od momentu złożenia pierwotnego zeznania, a nie jego korekty. Dla fiskusa zatem kontrola niespożytkowanych przez podatnika środków będzie opłacalna, zwłaszcza pod kątem wpływów podatkowych.

Zasady skorzystania z ulgi

Nowa ulga mieszkaniowa, wchodząca w życie od 1 stycznia 2009 r., zakłada zwolnienie z opodatkowania dochodu z tytułu zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami. Rafał Garbarz, menedżer w Ernst & Young, zwraca uwagę, że podstawowym warunkiem zastosowania zwolnienia będzie wydatkowanie nie później niż w ciągu dwóch lat środków uzyskanych ze zbycia na specyficznie określone własne potrzeby mieszkaniowe.

- Nowy formularz PIT-39, który będzie służył do rozliczania dochodu ze zbycia, zawiera m.in. pozycję, gdzie podatnik będzie zobowiązany wykazać kwotę dochodu zwolnionego związanego z wydatkowanymi środkami - wskazuje Rafał Garbarz.

Również Anna Misiak, doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy, wyjaśnia, że nowe przepisy dotyczące opodatkowania i deklarowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wybudowanych bądź nabytych po 1 stycznia 2009 r. przewidują, że podatnik będzie zobowiązany wykazać w osobnym zeznaniu rocznym nie tylko wartość dochodu uzyskanego z tej sprzedaży i podlegającego opodatkowaniu, lecz także kwotę dochodu, która będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego jako przeznaczona przez podatnika na własne cele mieszkaniowe. Obowiązek wykazania dochodu zwolnionego powstanie nawet wtedy, gdy podatnik przeznaczy na te cele całość dochodu uzyskanego ze sprzedaży.

- Porównując podobne rozwiązania odnoszące się do nieruchomości nabytych lub wybudowanych do 31 grudnia 2006 r., podatnicy zainteresowani przeznaczeniem całości przychodu ze sprzedaży na tzw. cele mieszkaniowe składali wyłącznie stosowne oświadczenia do urzędu skarbowego - stwierdza Anna Misiak.

Dodaje, że w deklaracji PIT-23 podatnik wykazywał dochód zwolniony wtedy, gdy przeznaczał na cele mieszkaniowe tylko część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Choć i w tym względzie pojawiały się różne stanowiska organów skarbowych, niektóre urzędy np. nie przyjmowały oświadczeń wraz ze stosownymi deklaracjami.

Nowa deklaracja PIT-39

Nowa deklaracja PIT-39, w której podatnicy będą rozliczali dochody ze sprzedaży nieruchomości od 2009 roku, będzie obligować podatnika do wpisania dochodu zwolnionego wynikającego z przeznaczenia środków ze sprzedaży nieruchomości na inne cele mieszkaniowe. Według Marka Gadacza, doradcy podatkowego z PricewaterhouseCoopers, podatnik będzie miał dwa lata, aby odpowiednio zadysponować takimi środkami, a zatem w chwili sporządzenia deklaracji niekoniecznie samo wydatkowanie będzie musiało już nastąpić. W takim wypadku wpisanie ulgi do deklaracji jest pewnym zobowiązaniem podatnika do dokonania wydatku, a nie poświadczeniem, że taki fakt miał miejsce.

- Celem takiej konstrukcji deklaracji jest poinformowanie fiskusa, że podatnik ma zamiar skorzystać z ulgi. W podobnej uldze, która funkcjonowała do końca 2006 roku, podatnik składał oświadczenie o zamiarze skorzystania z ulgi. Trudno natomiast orzec, czy fiskus będzie automatycznie rozliczał podatnika z wydatkowania środków po upływie dwóch lat. Niewątpliwie ma takie prawo - ostrzega Marek Gadacz.

Pod kontrolą fiskusa

Zdaniem naszych rozmówców nowe rozwiązanie ułatwi organom skarbowym późniejszą kontrolę momentu i kwoty wydatkowej na cele kwalifikujące się do zwolnienia podatkowego przy sprzedaży nieruchomości.

- Urząd skarbowy będzie dysponował odpowiednim zeznaniem podatkowym, i to ono może stać się wyłączną podstawą do zweryfikowania zobowiązań podatnika po upływie dwóch lat - podkreśla Anna Misiak.

Dodatkowo argumentuje, że po stronie podatnika pojawi się nowy obowiązek - konieczność złożenia korekty zeznania, jeśli podatnik nie wypełni warunków zwolnienia. Po złożeniu korekty bardzo łatwo będzie można dokonać weryfikacji odpowiednio zadeklarowanych przez podatnika kwot.

Natomiast Rafał Garbarz dodaje, że taka konstrukcja formularza PIT-39 powinna ułatwić organom podatkowym weryfikację rozliczeń. Jednak, ze względu na redakcję przepisów, sam proces kalkulacji odliczenia może powodować u podatników pewne trudności.

- Należy się również liczyć z tym, że organy podatkowe będą kontrolować podatników w zakresie poczynionych wydatków i prawa do zastosowania ulgi, podobnie jak miało to miejsce w latach poprzednich - podsumowuje ekspert Ernst & Young.