Niektóre spółki nieruchomościowe i ich wspólnicy mogą nawet nie zdawać sobie sprawy, że muszą poinformować szefa KAS o strukturze właścicielskiej. A termin mija już 31 marca 2025 r.

Co prawda przepisy w tym zakresie się nie zmieniły, ale są inaczej interpretowane przez fiskusa. Co więcej, taka wykładnia znalazła już akceptację Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, a wyrok jest prawomocny.

Jaka spółka jest nieruchomościowa

Przypomnijmy, że spółka nieruchomościowa to w uproszczeniu podmiot, w którym ponad połowę wartości rynkowej aktywów stanowią − bezpośrednio lub pośrednio – nieruchomości położone na terytorium Polski, a ich łączna wartość przekracza 10 mln zł. Jeżeli spółka prowadzi działalność dłużej niż rok, to co najmniej 60 proc. jej przychodów podatkowych lub ujętych w wyniku finansowym netto powinno pochodzić np. z najmu, podnajmu czy dzierżawy nieruchomości (art. 4a pkt 35 ustawy o CIT i art. 5a pkt 49 ustawy o PIT).

Przepisy nakazują spółkom nieruchomościowym oraz ich wspólnikom posiadającym (choćby pośrednio) co najmniej 5 proc. głosów lub udziałów, aby poinformowali szefa KAS o strukturze właścicielskiej takich podmiotów (art. 27 ust. 1e ustawy o CIT oraz art. 45 ust. 3f ustawy o PIT).

Należy więc do 31 marca 2025 r. złożyć elektronicznie za 2024 r.:

– CIT-N1 lub PIT-N1 – tę informację przesyła sama spółka nieruchomościowa, powiadamiając w ten sposób szefa KAS o podmiotach posiadających w niej choćby pośrednio: udziały lub akcje, ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby takich praw przysługujących każdemu wspólnikowi;

– CIT-N2 lub PIT-N2 – tę informację składają wspólnicy posiadający (choćby pośrednio) co najmniej 5 proc. głosów lub udziałów w spółce. Muszą oni powiadomić szefa KAS o liczbie posiadanych udziałów lub akcji, ogóle praw i obowiązków, tytułach uczestnictwa lub prawach o podobnym charakterze.

W obu przypadkach informacje powinny uwzględniać stan na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej lub – gdy nie jest ona podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego.

Za niezłożenie informacji grozi grzywna do 120 stawek dziennych (art. 80 par. 1 kodeksu karnego skarbowego).

Co się zmieniło

To nie pierwszy raz, gdy takie informacje trafią do szefa KAS. Powinno jednak być ich więcej niż w latach ubiegłych, bo w połowie 2024 r. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej zmienił sposób ustalania, kiedy co najmniej połowę wartości bilansowej aktywów danej spółki stanowią pośrednio nieruchomości (lub prawa do nieruchomości) o wartości bilansowej powyżej 10 mln zł.

Wcześniej dyrektor KIS zgadzał się z tezą, że liczy się wartość bilansowa udziałów lub akcji spółki zależnej posiadającej polskie nieruchomości lub prawa do nich. Teraz twierdzi inaczej - że liczy się wartość bilansowa wszystkich nieruchomości posiadanych przez podmioty zależne.

Takie stanowisko prezentuje konsekwentnie w wydawanych interpretacjach indywidualnych, a potwierdził je również WSA w Warszawie w prawomocnym wyroku z 16 października 2024 r. (sygn. akt III SA/Wa 1771/24).

Jakie to ma skutki

O konsekwencjach zmiany wykładni pisaliśmy szerzej w DGP w artykułach: „Spółki nieruchomościowe. Problem z ustaleniem wartości bilansowej” (DGP nr 121/2024) i „Więcej biurokracji w branży nieruchomościowej” (DGP nr 154/2024). Zwracaliśmy uwagę na to, że wartość nieruchomości posiadanych przez spółki zależne może być znacząco wyższa niż wartość udziałów lub akcji. W rezultacie więcej firm może spełniać definicję spółki nieruchomościowej. Tym samym więcej może być objętych w 2025 r. obowiązkiem sprawozdawczym.

Różnicę pomiędzy stanowiskami fiskusa pokazał na przykładzie Grzegorz Niebudek, adwokat, doradca podatkowy i partner zarządzający w LTCA:

Przykład

Spółka A posiada 100 proc. udziałów w spółce B.

W spółce B ponad 50 proc. wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio) stanowi wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości.

Dane wyjściowe:

Całkowita wartość bilansowa aktywów w spółce A = 100 mln zł

Wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości w spółce A (bezpośrednia) = 38 mln zł

Wartość aktywów finansowych spółki A w postaci udziałów w spółce B = 11 mln zł

Wartość bilansowa nieruchomości położonych w Polsce lub praw do takich nieruchomości w spółce B (pośrednio posiadanych przez spółkę A) = 20 mln zł

Stare podejście dyrektora KIS:

Ustalenie, czy nieruchomości stanowią co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio):

(38 mln zł + 11 mln zł) / 100 mln zł = 49 proc.

Wniosek: spółka nie spełnia definicji uznania za nieruchomościową.

Nowe podejście dyrektora KIS (potwierdzone prawomocnym wyrokiem z 16 października 2024 r., III SA/Wa 1771/24):

Ustalenie, czy nieruchomości stanowią co najmniej 50 proc. wartości bilansowej aktywów (bezpośrednio lub pośrednio), tj. bierzemy wartość bilansową nieruchomości w spółce B:

(38 mln zł + 20 mln zł) / 100 mln zł = 58 proc.

Wniosek: spółka spełnia definicję uznania za spółkę nieruchomościową.

KONIEC PRZYKŁADU