Formalne zakończenie budowy nie jest potrzebne, aby rozliczyć ulgę termomodernizacyjną. Teraz to samo orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, ale w sprawie innej podatkowej preferencji - zwolnienia z PCC na zakup pierwszego mieszkania lub domu z drugiej ręki

. Co więcej, według sądu dla zwolnienia z PCC wystarczy nawet, że budowa domu się rozpoczęła.

Ulga termomodernizacyjna

Przy uldze termomodernizacyjnej jest inaczej - budowa musi być zakończona, choć niekoniecznie formalnie. Dom nie może być jednak w trakcie budowy, gdy ponoszone są wydatki na ocieplenie domu (np. koszty montażu paneli fotowoltaicznych, pompy ciepła). To warunek skorzystania z ulgi czy odliczenia tych wydatków.

W tym zakresie fiskus i tak złagodniał. Odkąd 30 marca 2023 r. ukazały się objaśnienia podatkowe ministra finansów, skarbówka potwierdza, że formalne zakończenie nie jest konieczne. W objaśnieniach wskazano bowiem: „Kryterium «oddania budynku do użytkowania» nie przesądza o możliwości skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej lub o braku takiej możliwości. Prawo budowlane nie wyklucza bowiem traktowania jako «budynek» obiektu, co do którego nie miało miejsca formalne oddanie do użytkowania”.

Należy jednak pamiętać, że dla fiskusa (a także dla sądów administracyjnych) kluczowe jest to, czy budowa faktycznie się zakończyła. Każdą sytuację należy rozpatrywać indywidualnie. Może bowiem dojść do sytuacji, w której podatnicy już w domu mieszkają, ale budowa wciąż trwa, co potwierdzają zapisy w dzienniku budowy. Wtedy ulga nie przysługuje.

Potwierdza to interpretacja dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 lutego 2025 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.965.2024.2.ST). Szerzej pisaliśmy o tym w artykule „Nie zawsze da się odliczyć w zeznaniu koszty fotowoltaiki” (DGP nr 44/2025).

Zwolnienie z PCC

Spór rozpatrzony 8 stycznia 2025 r. przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (sygn. akt I SA/Łd 668/24) dotyczył podobnej kwestii, ale w odniesieniu do innej preferencji - zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na pierwsze lokum.

Przysługuje ono na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zwolnienie dotyczy zakupu na rynku wtórnym (bo tylko wtedy co do zasady pojawia się PCC - 2 proc.). Nabywca nie płaci podatku, gdy kupuje swoje pierwsze mieszkanie lub dom, czyli:

- prawo własności mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności domu jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Kupującym musi być „osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

Bez formalnego odbioru

Fiskus uważa, że podatnik może skorzystać z preferencji pod warunkiem, że uzyska pozwolenie na użytkowanie lub złoży zawiadomienie o zakończeniu budowy. WSA w Łodzi orzekł, że formalny odbiór nie jest konieczny.

Chodziło o podatnika, który w 2024 r. kupił działkę z domem w stanie surowym otwartym. Budynek był zadaszony, ale nie miał zamontowanych na stałe okien i drzwi. Dlatego notariusz pobrał i odprowadził do urzędu skarbowego PCC. Mężczyzna uważał, że niesłusznie zapłacił podatek. Przekonywał, że spełnia warunki zwolnienia, bo kupił swoje pierwsze w życiu lokum. Fiskus odmówił jednak zwrotu zapłaconego PCC. Argumentował, że podatnik nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie ani nie złożył zawiadomienia o zakończeniu budowy. W świetle prawa budowlanego budynek nie może być zatem użytkowany, a tym samym nie może zaspokajać potrzeb mieszkaniowych – stwierdziły organy podatkowe.

Nie zgodził się z tym WSA w Łodzi. Przypomniał, że zgodnie z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725) warunkiem uznania budynku za mieszkalny jednorodzinny jest przede wszystkim to, aby służył on zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych i stanowił konstrukcyjnie samodzielną całość. Zatem z pojęciem „budynek mieszkalny jednorodzinny” mamy do czynienia, zanim jeszcze możliwe będzie jego użytkowanie – stwierdził WSA.

Zwrócił uwagę na to, że bezpośrednio po wydaniu pozwolenia na użytkowanie bądź zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy dom nie zaspokaja jeszcze potrzeb mieszkaniowych. Jest wtedy w stanie surowym zamkniętym. W istocie jest to nadal jeden z etapów budowy nieruchomości – zauważył sąd. Dlatego uznał, że przy interpretowaniu art. 9 pkt 17 ustawy o PCC należy patrzeć na cel jego wprowadzenia. Celem było umożliwienie osobom fizycznym nabycia swojego pierwszego mieszkania lub domu z rynku wtórnego na preferencyjnych warunkach. Tak właśnie było w tym przypadku – orzekł sąd. Wyrok jest nieprawomocny.