Subskrybuj nas na Youtube
W praktyce gospodarczej leasing nieruchomości to nic nowego. Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych w takiej sytuacji na finansującym, jako właścicielu, ciąży obowiązek odprowadzenia z tego tytułu należnego podatku od nieruchomości.
Zazwyczaj w umowie leasingu znajdują się zapisy, że finansujący obciąża korzystającego kosztami dodatkowymi związanymi z tą umową. Koszty dodatkowe oznaczają wszelkiego rodzaju koszty i ciężary związane z własnością lub posiadaniem przedmiotu umowy (tj. nieruchomości) poniesione przez finansującego, które nie stanowią elementu ścisłego wynagrodzenia finansującego i są w całości ponoszone przez korzystającego. Finansujący może więc obciążać korzystających takimi kosztami dodatkowymi, jak:
– opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntów,
– podatek od nieruchomości,
– inne podatki, składki lub opłaty o charakterze publicznoprawnym, w tym wynikające z przepisów dotyczących ochrony środowiska, związane z przedmiotem umowy lub jego finansowaniem.
Przeniesienie tych kosztów odbywa się zazwyczaj przez wystawienie refaktury. Na fakturze widnieje wówczas należny podatek od nieruchomości plus doliczony VAT. Czy taki sposób rozliczenia jest prawidłowy?
Zdaniem fiskusa niestety nie.Zgodnie z ordynacją podatkową podatkiem jest publicznoprawne, nieodpłatne, przymusowe oraz bezzwrotne świadczenie pieniężne na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu lub gminy wynikające z ustawy podatkowej. W konsekwencji jest to świadczenie pieniężne nieekwiwalentne. W zamian za wpłacony podatek od nieruchomości podatnikowi nie przysługuje wzajemne świadczenie ze strony gminy. Z tych względów przyjmuje się, że podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem sprzedaży lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.
Pomiędzy podatnikami
Jednocześnie podatek od nieruchomości ma charakter podatku wyłącznie w relacji podatnik – organ podatkowy. Natomiast w dalszej relacji, tj. pomiędzy podmiotem będącym podatnikiem tego podatku a np. dzierżawcą/najemcą/leasingobiorcą, kwota ta nie ma już charakteru podatku, lecz może stanowić (i najczęściej stanowi) element należności z tytułu łączącej strony umowy. Zatem koszty podatku od nieruchomości są należnością bezpośrednio związaną z odpłatnym świadczeniem usług najmu/dzierżawy/leasingu lub z odpłatną dostawą nieruchomości. Dlatego przyjmuje się, że podlegają one opodatkowaniu VAT na zasadach właściwych dla wiążącego strony stosunku cywilnoprawnego.
W przypadku zawarcia umowy leasingu obie strony (leasingodawca i leasingobiorca) mogą, w ramach swobody w kształtowaniu łączących je stosunków zobowiązaniowych, zawrzeć w umowie postanowienie co do zwrotu (refundacji) należności z tytułu ponoszonych przez leasingodawcę opłat lub kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, a więc również z tytułu podatku od nieruchomości. Niezależnie jednak od tego, czy zwracana leasingodawcy przez leasingobiorcę kwota podatku od nieruchomości została włączona do kwoty głównej i stanowi jej element kalkulacyjny, czy jest z niej wyodrębniona, zawsze jest należnością obciążającą leasingobiorcę, wynikającą z odpłatnego świadczenia usługi leasingu lub odpłatnej dostawy towarów.
W konsekwencji podatek od nieruchomości nie może być przedmiotem refakturowania, bowiem stanowi on element cenotwórczy usługi leasingu. Nie jest zatem dopuszczalne wystawianie przez podatnika faktury, na której jako przedmiot sprzedaży będzie wykazany sam podatek od nieruchomości. Jeżeli jednak strony umowy postanowią, że leasingodawca będzie przerzucał koszt podatku od nieruchomości na leasingobiorcę, wówczas koszt ten stanowić będzie element cenotwórczy czynności leasingu. W związku z tym przedmiotem opodatkowania jest skategoryzowana czynność, nie zaś zbiór wyodrębnionych w jej ramach kosztów. Taki koszt podatku stanowi zatem część składową czynszu, pozostając w związku ze świadczoną usługą leasingu lub dostawą przedmiotu leasingu. Opodatkowaniu nie będzie więc podlegał koszt podatku od nieruchomości, ale usługa leasingu lub dostawa przedmiotu leasingu, w której jako element kalkulacyjny może się znajdować koszt tego podatku.
Oznacza to więc, że koszt związany z umową leasingu, jakim jest podatek od nieruchomości, jest należnością bezpośrednio związaną z odpłatną dostawą bądź świadczeniem usług i podlega opodatkowaniu VAT według stawki właściwej dla przedmiotu leasingu. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 20 kwietnia 2016 r., nr IPPP1/4512-145/16-2/KR.
Jest dostawa, są obowiązki
Na zakończenie warto jeszcze wyjaśnić, kiedy powstaje obowiązek podatkowy przy umowie leasingu i przerzucaniu kosztów podatku od nieruchomości na leasingobiorcę. Zgodnie z przepisami podatkowymi w momencie dokonania dostawy przedmiotu leasingu finansowego powstaje obowiązek podatkowy oraz konieczność udokumentowania tej dostawy fakturą VAT obejmującą całą należność wynikającą z zawartej umowy. Oznacza to, że leasingodawca w momencie powstania tego obowiązku podatkowego powinien wykazać i opodatkować koszt z tytułu podatku od nieruchomości.
Z kolei w przypadku leasingu operacyjnego obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury. Obowiązek podatkowy z tytułu umowy leasingu operacyjnego, w związku z którym pobierany jest od leasingobiorców podatek od nieruchomości, leasingodawca powinien rozliczyć w dacie wystawienia faktury. Zatem podatek jest rozliczany w momencie rozliczenia świadczenia głównego, zgodnie z momentem powstania obowiązku podatkowego z tego tytułu.
Trzeba dodać, że niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z umową leasingu operacyjnego, czy leasingu finansowego, trzeba zastosować zasady opodatkowania właściwe dla przedmiotu umowy, bowiem koszt z tytułu podatku od nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku z główną czynnością, stąd powinien być opodatkowany w taki sam sposób, jak jej element składowy.
WAŻNE Podatek od nieruchomości ma charakter podatku wyłącznie w relacji podatnik – organ podatkowy i obciąża wyłącznie właściciela nieruchomości. W dalszej relacji, tj. pomiędzy podatnikiem tego podatku a leasingobiorcą, kwota ta nie ma już charakteru podatku, lecz stanowi jedynie element należności z tytułu łączącej strony umowy.
Podstawa prawna
Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 710 ze zm.).
Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613 ze zm.).
Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 716).