Wartość hipoteki przypadająca na otrzymany w darowiźnie udział w mieszkaniu pomniejsza podstawę opodatkowania w podatku od spadków i darowizn.
Potwierdzają to interpretacje indywidualne dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej m.in. z 19 lutego 2024 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4015.158.2023.1.PB), 8 lutego 2024 r. (0111-KDIB2-3. 4015.248.2023.2.JKU), 14 listopada 2023 r. (0111-KDIB2-3.4015.215.2023.1.AD).
Zerowa grupa
Problemu z podatkiem nie ma, jeżeli darowizna jest przekazana w ramach tzw. grupy zerowej, do której są zaliczani: małżonkowie, zstępni (córka, syn, wnuki, prawnuki), wstępni (matka, ojciec, dziadkowie), pasierbowie, rodzeństwo, ojczym i macocha.
Muszą być spełnione ustawowe warunki zwolnienia, przy czym jeżeli chodzi o darowiznę mieszkania, to warunki te dopełnia sam notariusz (bo umowa dotycząca nieruchomości musi być przed nim zawarta).
Pozostałe grupy
Inaczej jest w przypadku pozostałych grup podatników. Jeżeli wartość darowizny przekroczy kwotę wolną, to w takiej sytuacji od nadwyżki trzeba zapłacić podatek od spadków i darowizn. Można jednak od wartości otrzymanych rzeczy i praw majątkowych potrącić długi i ciężary, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Nie ma w niej definicji długów i ciężarów, ale w art. 7 ust. 2 i 3 są podane przykłady. Oznacza to, że zawarty w tych przepisach katalog jest otwarty i użyte w nich pojęcie długów obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilno prawne związane z przedmiotem nabycia. Natomiast ciężarem jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. hipoteka – wyjaśnił dyrektor KIS, m.in. w interpretacji z 19 lutego 2024 r.
Kiedy brak podatku
To oznacza, że jeżeli wartość hipoteki przypadająca na otrzymany w darowiźnie udział w mieszkaniu przekroczy wartość tego udziału, to podstawa opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wyniesie 0 zł.
Przykład
Podatniczka wraz z mężem chcą podarować jej rodzicom mieszkanie. Na nieruchomości jest ustanowiona hipoteka na kwotę 293 100 zł. Natomiast wartość rynkowa mieszkania wynosi 380 000 zł.
W takiej sytuacji podatku od darowizn w ogóle nie będzie. Córka przekaże przypadającą na nią część mieszkania bez podatku – niezależnie od wartości (tzw. zerowa grupa podatkowa).
Natomiast część przypadająca na jej męża nie przekroczy kwoty wolnej przewidzianej dla I grupy podatkowej (36 120 zł). W tym wypadku należy bowiem wziąć pod uwagę połowę wartości mieszkania (190 000 zł) i przypadającą na nią część hipoteki (146 500).
Wartość darowizny zięcia dla rodziców żony wyniesie więc w sumie 43 450 zł (190 000 zł – 146 500 zł), ale po podziale jej na obojga każde z nich otrzyma od zięcia darowiznę o wartości 21 725 zł. To mniej, niż wynosi kwota wolna dla I grupy podatkowej (36 120 zł).
Gdyby natomiast wartość mieszkania i hipoteki były dwa razy wyższe, wówczas na każdego teścia przypadałaby darowizna po 43 450 zł. To oznaczałoby, że teść i teściowa musieliby zapłacić 3-proc. podatek od kwoty 7330 zł (43 450 zł – 36 120 zł), zgodnie ze skalą podatkową.
Skala podatkowa jest zamieszczona w art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, ale aktualnej jej wersji należy szukać w par. 2 pkt 1 rozporządzenia z 28 czerwca 2023 r. w sprawie ustalenia kwot wartości rzeczy i praw majątkowych zwolnionych od podatku od spadków i darowizn, i niepodlegających opodatkowaniu tym podatkiem oraz skal podatkowych, według których oblicza się ten podatek (Dz.U. z 2023 r. poz. 1226).
W tym samym rozporządzeniu są podane kwoty wolne od podatku, ale uwaga: są już one nieaktualne. Aktualnych należy szukać wprost w ustawie – art. 9 ust. 1 (patrz: ramka).
Przykład
Kobieta wraz z partnerem kupili mieszkanie, częściowo za zaciągnięty wspólnie kredyt. Jej udział w nieruchomości wynosi 1/10, a jego 9/10. Teraz mężczyzna ma podarować partnerce cały swój udział w nieruchomości. Nie dojdzie do przejęcia przez nią długów, natomiast ciężarem w postaci hipoteki będzie obarczona sama nieruchomość.
Wartość hipoteki przypadająca na otrzymany udział w mieszkaniu będzie przewyższać wartość tego udziału.
To oznacza, że podstawa opodatkowania wyniesie 0 zł i kobieta nie zapłaci podatku od podarowanego jej udziału w mieszkaniu.
Gdyby natomiast było inaczej i wartość podarowanego udziału była wyższa od przypadającej na tę część hipoteki, to kobieta musiałaby zapłacić podatek od nadwyżki ponad 5733 zł, bo tyle wynosi kwota wolna dla III grupy podatkowej. Podatek należałoby wyliczyć zgodnie ze skalą określoną w rozporządzeniu z 28 czerwca 2023 r.©℗
Kwoty wolne od podatku
Podatek jest należny od nabycia rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej w pięcioletnim okresie:
• 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej, do której co do zasady należy małżonek, zstępni (córka, syn, wnuki, prawnuki), wstępni (matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie,
• 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej, do której należą zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych,
• 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej, do której należą pozostałe osoby.
