Przy najmie prywatnym opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest tylko czynsz. Przy najmie w ramach działalności gospodarczej – także koszty mediów, opłaty administracyjno-eksploatacyjne i na rzecz wspólnoty, jeżeli do ich uregulowania zobowiązany jest najemca.

Wynika to z najnowszych interpretacji dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, ale podobne stanowisko prezentował on już wcześniej. Pisaliśmy o tym szerzej m.in. w artykule „Ryczałt od firmowego najmu coraz mniej opłacalny” (DGP nr 176/2022).

Najem prywatny

Przypomnijmy, że obecnie najem prywatny może być opodatkowany jedynie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku wynosi 8,5 proc., ale od nadwyżki ponad 100 tys. zł trzeba oddać fiskusowi 12,5 proc. przychodów.

W interpretacji indywidualnej z 13 grudnia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.739.2023.1.AS) dyrektor KIS potwierdził, że w takiej sytuacji podatek jest tylko od otrzymywanego czynszu za najem.

Spytała o to kobieta, która wynajmuje firmie swoje prywatne mieszkanie. Poinformowała, że czynsz z najmu dokumentuje fakturą (bo jest podatnikiem VAT, tyle że zwolnionym ze względu na obrót nieprzekraczający rocznie 200 tys. zł).

Nowe podatki muszą trafiać na mikrorachunek
Nowe podatki muszą trafiać na mikrorachunek

Zobacz również

Kwotę czynszu otrzymuje na rachunek bankowy, wraz z zaliczkami tytułem zwrotu opłat odprowadzanych do administratora wspólnoty mieszkaniowej. W umowie bowiem najemca zobowiązał się do uiszczania tych opłat za pośrednictwem wynajmującego. Kobieta dokumentuje to notami obciążeniowymi wystawianymi na najemcę.

Natomiast na koszty prądu i innych mediów w mieszkaniu wystawia mu refakturę.

Wynajmująca chciała się upewnić, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych musi płacić tylko od kwoty otrzymywanego czynszu za najem.

Tylko czynsz…

Dyrektor KIS to potwierdził. Wyjaśnił, że aby u wynajmującego powstał przychód, muszą zaistnieć przesłanki określone w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2540 ze zm.). Wpłacane przez najemcę kwoty powinny być zatem otrzymane przez wynajmującego lub postawione do jego dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie natomiast spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do ponoszenia których jest zobowiązany najemca, zgodnie z umową najmu. W takiej sytuacji wynajmujący:

  • albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wpłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę),
  • albo odgrywa jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Zatem jako podstawę opodatkowania przychodów z najmu powinno się przyjąć tylko kwotę czynszu wynikającą z umowy najmu, z pominięciem opłat administracyjno-eksploatacyjnych oraz opłat na rzecz wspólnoty na poczet kosztów utrzymania nieruchomości – podsumował dyrektor KIS.

…przedsiębiorca ma gorzej

Inaczej jest, gdy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą, co potwierdza interpretacja indywidualna z 27 listopada 2023 r. (sygn. 0112 KDSL1-2.4011.432.2023.2.KS).

Pytanie zadał przedsiębiorca zajmujący się najmem lokali użytkowych. Co miesiąc wystawia on najemcom fakturę za najem oraz odrębną refakturę, na podstawie której obciąża ich kosztami zużycia mediów.

Przedsiębiorca uważał, że powinien płacić ryczałt wyłącznie od otrzymywanego czynszu za najem. Przywołał art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy o PIT, zgodnie z którym do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się zwróconych innych wydatków niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodu. Uważał, że takim właśnie zwrotem wydatków są kwoty wpłacane przez najemców na podstawie refaktury.

Dyrektor KIS stwierdził jednak inaczej. Wyjaśnił, że zasada, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 3a ustawy o PIT, dotyczy wyłącznie zwrotu wydatków, które zgodnie z przepisami podatkowymi nie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Natomiast refaktura opłat za media jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą, a więc dotyczy wydatków, które zgodnie z przepisami podatkowymi mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Ustawa o PIT nie wyłącza takich wydatków z katalogu kosztów.

Ich zwrot należy więc uznać za przychód, od którego przedsiębiorca powinien zapłacić podatek, w tym wypadku zryczałtowany – podsumował dyrektor KIS. ©℗