Hotele bez kolejnych obowiązków podatkowych

Fiskus upiera się, że hotele świadczą usługę podobną do najmu. Konsekwentnie podważają to sądy administracyjne – najpierw w sprawie podatku od przychodów z budynków, a teraz w sprawie spółek nieruchomościowych.

Zapadły już co najmniej trzy wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego, w których sąd orzekł, że usługa hotelowa ma niewiele wspólnego z usługą najmu i dlatego nie jest objęta podatkiem od przychodów z budynków.

W ubiegłym tygodniu do podobnych wniosków doszedł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w precedensowym wyroku dotyczącym definicji spółki nieruchomościowej.

Nieruchomościowa, czyli jaka

Chodziło o spółkę prowadzącą hotel. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że jej przychody pochodzą w ponad 60 proc. z umowy o podobnym charakterze do najmu, więc jest to spółka nieruchomościowa w rozumieniu art. 4a pkt 35 ustawy o CIT (art. 5a pkt 49 ustawy o PIT).

Przypomnijmy, że w rozumieniu tego przepisu spółką nieruchomościową są zasadniczo podmioty, w których ponad połowę aktywów stanowią nieruchomości o łącznej wartości przekraczającej 10 mln zł.

Jeżeli taka spółka prowadzi działalność dłużej niż rok, to co najmniej 60 proc. jej przychodów powinno pochodzić z nieruchomości, m.in. z tytułu najmu lub dzierżawy lub umów o podobnym charakterze.

Taka spółka musi do 20. dnia następnego miesiąca wpłacić jako płatnik zaliczkę na 19-proc. podatek z tytułu sprzedaży co najmniej 5 proc. swoich akcji lub udziałów przez zagranicznego zbywcę.

Ponadto do końca marca następnego roku ona sama i jej wspólnicy posiadający (choćby pośrednio) co najmniej 5 proc. głosów lub udziałów muszą informować szefa Krajowej Administracji Skarbowej o jej strukturze właścicielskiej (art. 27 ust. 1e ustawy o CIT i art. 45 ust. 3f ustawy o PIT).

Ograniczenia w amortyzacji

Co więcej, od 2022 r. na spółki nieruchomościowe nałożony został także zakaz amortyzacji. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 6 ustawy o CIT podatkowe odpisy amortyzacyjne nie mogą być wyższe niż odpisy dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości.

Fiskus zwraca uwagę na to, że dla celów bilansowych nie amortyzuje się nieruchomości inwestycyjnych, a w konsekwencji spółki nieruchomościowe nie mogą już kontynuować amortyzacji podatkowej.

Innego zdania są sądy, czego przykładem wyroki: WSA w Warszawie z 31 stycznia 2023 r. (sygn. akt III SA/Wa 1788/22; III SA/Wa 2755/22; III SA/Wa 2756/22) oraz WSA w Poznaniu z 1 lutego 2023 r. (I SA/Po 752/22) i z 10 lutego 2023 r. (I SA/Po 789/22, I SA/Po 795/22).

Hotel jak najem

Dyrektor KIS stwierdził, że spółka prowadząca hotel jest spółką nieruchomościową, bo – jak uważał – świadczy ona kompleksową usługę, w której podstawowym świadczeniem jest oddanie nieruchomości (pokoju hotelowego) do używania (interpretacja indywidualna z 20 lipca 2023 r., sygn. 0111-KDIB1-1.4010. 281.2023.1.AW).

Uznał, że umowa hotelowa ma charakter mieszany i zawiera w sobie elementy innych umów, m.in. najmu, zlecenia, przechowania czy sprzedaży, przy czym dominującym jest tu najem.

Fiskus powołał się tu na prawomocny wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 22 marca 2017 r. (II SA/Go 999/16), a ponadto przypomniał, że taką wykładnię potwierdzają również wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych zapadłe w sprawie podatku od przychodów z budynków.

Dlaczego niepodobne

Spółka nie zgadzała się z taką wykładnią. Tłumaczyła, że świadczy kompleksową usługę, w ramach której gość hotelowy może nie tylko liczyć na nocleg, lecz także skorzystać z hotelowej gastronomii, obiektów sportowych, ze SPA.

Argumentowała, że trudno uznać przychody z usług gastronomicznych oraz rekreacyjnych za przychody z najmu czy innej usługi o podobnym charakterze.

WSA w Warszawie przyznał jej rację. Odwołał się do precedensowych wyroków z 4 lipca 2023 r. (II FSK 70/21; II FSK 71/21), w których sąd kasacyjny wyjaśnił, dlaczego usługi hotelarskie nie są podobne do umowy najmu, o której mowa w art. 659 kodeksu cywilnego.

Przede wszystkim są one uregulowane w ustawie o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1944).

Poza tym przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy najmu określają m.in. ustawowe prawo zastawu (art. 670), podnajmu, jeśli umowa najmu tego nie zabrania (art. 668 par. 1), a także – kto w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego wstępuje w stosunek najmu (art. 691 par. 1).

Prawo najmu lub dzierżawy mogą też być ujawnione w księdze wieczystej zgodnie z art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1984).

Naczelny Sąd Administracyjny uznał więc, że różnice między usługą hotelową a najmem są na tyle istotne, że wyklucza to stosowanie przepisów o podatku od przychodów z budynków do przychodów hoteli.

Identycznie NSA orzekł 12 lipca 2023 r. (II FSK 372/23). Wyraźnie odciął się w nich od wykładni zaprezentowanej w wyroku z 7 lutego 2023 r. (II FSK 717/20).

Fiskus nie ma racji

WSA w Warszawie również podzielił te argumenty i skrytykował fiskusa za prezentowanie rozszerzającej wykładni na gruncie kolejnych regulacji podatkowych. Orzekł, że wszystkie przychody ze świadczenia kompleksowej usługi hotelowej (z tytułu noclegu, gastronomii, udostępniania obiektów sportowych i SPA) nie powinny być wliczane do limitu, o którym mowa w przepisach o spółce nieruchomościowej. Wyrok jest nieprawomocny. ©℗

Doskonała wiadomość dla branży hotelarskiej

Najnowszy wyrok warszawskiego WSA jest precedensowy i z pewnością słuszny. Dyrektor KIS poszedł o dwa kroki za daleko. Po pierwsze, uznał, że przychody z tytułu usługi hotelowej należy zakwalifikować jako przychody z tytułu umowy najmu lub umowy o podobnym charakterze. Po drugie, stwierdził, że takimi przychodami są również przychody z wszelkich świadczonych przez hotel usług, takich jak: gastronomiczne, rekreacyjne (basen, siłownia, spa), kosmetyczne, ponieważ – jak uznał – stanowią one element kompleksowej usługi związanej z najmem.

To absurdalne stanowisko, choćby dlatego, że usługi te są często dostępne nie tylko dla gości hotelu.

WSA słusznie zauważył, że nie można w sposób rozszerzający definiować umowy najmu, nawet jeśli ustawodawca zrównał z nią usługi o podobnym charakterze. Różnic pomiędzy klasycznym najmem w rozumieniu prawa cywilnego a świadczeniem szeroko pojętych usług hotelowych jest tak wiele, że nie ma podstaw do uznania, iż są to umowy o podobnym charakterze.

W moim przekonaniu to doskonała informacja dla całej branży hotelarskiej. Po wcześniejszych korzystnych rozstrzygnięciach w zakresie podatku od przychodów z budynków wnioski płynące z orzeczenia WSA pozwolą branży hotelarskiej uniknąć również ograniczenia amortyzacji podatkowej budynków do wysokości amortyzacji bilansowej czy obowiązków informacyjnych nałożonych na spółkę nieruchomościową. Należy mieć nadzieję, że NSA utrzyma w mocy wyrok WSA.

orzecznictwo