Warto kupić mieszkanie bez PCC na współwłasność. Jest jednak haczyk

Kupno mieszkania czy domu na współwłasność tylko wtedy jest zwolnione z PCC, gdy warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości spełnia każdy z kupujących. Potwierdzają to zarówno dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, jak i Ministerstwo Finansów.

To oznacza, że jeżeli np. konkubenci kupują razem mieszkanie lub dom z rynku wtórnego (i mają po 50 proc. udziałów), ale jeden z nich posiadał już wcześniej jakąś nieruchomość, bo ją kupił albo odziedziczył, to również drugi nie skorzysta z ulgi. Cała transakcja zostanie opodatkowana 2-proc. PCC. Tak samo będzie, bez względu na to, czy współwłaścicielami są rodzice i dzieci, małżonkowie (nawet z rozdzielnością małżeńską), czy osoby obce.

Korzystne przepisy…

Problem dotyczy nowych przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, które obowiązują od 31 sierpnia 2023 r. Zgodnie z nimi przy zakupie pierwszego mieszkania (spółdzielczego lub własnościowego) albo domu jednorodzinnego można skorzystać ze zwolnienia z PCC. Zmiana dotyczy tylko zakupu na rynku wtórnym, bo tylko wtedy płaci się PCC (2 proc).

Zgodnie z dodanym do art. 9 ustawy o PCC pkt 17 zwolnienie z PCC przysługuje w przypadku sprzedaży, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
• prawo własności budynku mieszkalnego jedno rodzinnego,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Ze zwolnienia można skorzystać, jeżeli: „kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia”.

…i niekorzystna interpretacja

O zastosowanie tych regulacji w praktyce spytała we wniosku o interpretację podatkową kobieta, która wraz z mężem chciała kupić na rynku wtórnym dom jednorodzinny. Wyjaśniła, że mają rozdzielność majątkową, wobec czego część udziałów w domu będzie należeć tylko do niej (będzie jej majątkiem prywatnym).

Kobieta chciała się upewnić, że przy zakupie swojej części nie zapłaci PCC, bo – jak zapewniła – wcześniej nie posiadała udziałów w żadnej nieruchomości. Była zdania, że PCC zapłaci tylko mąż, bo już wcześniej był on właścicielem innej nieruchomości.

Nie zgodził się z nią dyrektor KIS. W interpretacji z 21 września 2023 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4014. 203.2023.1.PB) stwierdził, że kobiecie nie będzie przysługiwało zwolnienie z PCC, bo gdy nieruchomość jest kupowana na współwłasność, to każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej. Jedyny wyjątek dotyczy udziału nabytego wskutek dziedziczenia i nieprzekraczającego 50 proc. – wyjaśnił organ.

Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie DGP potwierdziło, że taka wykładnia jest prawidłowa. Resort zwrócił uwagę, że opodatkowaniu podlega umowa sprzedaży, a nie nabycie. Sprzedawane jest całe mieszkanie, a nie tylko jego część, która będzie udziałem jednego kupującego. Natomiast zwolnienie jest wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania i warunki zwolnienia dotyczą strony kupującej niezależnie od tego, czy jest nią jeden podmiot, czy kilka.

– Za podatek odpowiadają solidarnie kupujący, nie można zwolnić z podatku części czynności – wskazuje MF. Dodaje, że albo sprzedaż jest zwolniona, albo opodatkowana. Niedopełnienie warunków zwolnienia przez wszystkich kupujących skutkuje opodatkowaniem umowy sprzedaży.

Damian Kłosowicz, prawnik w kancelarii Staniek & Partners, uważa jednak, że jest możliwość zmiany przepisów tak, aby tylko jeden z kupujących musiał zapłacić podatek. Jego zdaniem wystarczyłoby wyłączyć odpowiedzialność za zapłatę PCC osoby spełniającej warunki z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, które pozwalają na zwolnienie transakcji z opodatkowania (patrz: komentarz w ramce).

Można się zastanowić nad nowelizacją

Stanowisko Ministerstwa Finansów jest, moim zdaniem, prawidłowe. Zwolnienia w prawie podatkowym to wyłom od konstytucyjnej reguły powszechności opodatkowania, więc interpretacja przepisów, które je ustanawiają, musi być wyjątkowo rygorystyczna. W szczególności należy się kierować ściśle językowym brzmieniem przepisu. Treść art. 9 pkt 17 ustawy o PCC jest jednoznaczna i wynika z niej wymóg nieposiadania prawa własności (ewentualnie maksymalnie 50 proc. prawa własności pochodzącego z dziedziczenia) przez wszystkie osoby fizyczne biorące udział w transakcji.

Oczywiście otwarte jest pytanie, czy brak możliwości zastosowania zwolnienia z PCC, gdy współwłaściciel już posiada mieszkanie, jest spójny z założeniami nowelizacji. Przecież miała ona pomóc w zakupie pierwszego mieszkania osobom, które go nie posiadają.

Można by się więc zastanowić nad zmianą art. 5 ust. 2 ustawy o PCC i wyłączeniem odpowiedzialności za zapłatę PCC osoby, która spełnia przesłanki z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC wymagane, aby transakcja nie była opodatkowana. Obecnie bowiem na podstawie art. 5 ust. 2 ustawy o PCC wszystkie osoby kupujące są zobowiązane solidarnie do zapłaty PCC – czyli organ podatkowy ma prawo domagać się jego zapłaty od każdej z nich. Gdyby tego typu nowelizacja weszła w życie, w sytuacji zakupu mieszkania na współ własność jedyną osobą zobowiązaną do zapłaty podatku byłby ten podatnik, który już posiada mieszkanie.

Ograniczone możliwości

Na razie jednak przepisy są jasne: wszyscy kupujący muszą spełnić warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkalnej. Ustawodawca przewidział w tym zakresie tylko jeden wyjątek, który dotyczy udziałów nabytych wskutek dziedziczenia i nieprzekraczających 50 proc.

Ten fragment przepisu jest interpretowany korzystnie. Nie ma znaczenia liczba lokali, w których nabywca posiada udziały, jeśli tylko żaden z nich nie przekracza 50 proc. i nabycie wszystkich tych udziałów nastąpiło w drodze dziedziczenia. Taką interpretację przedstawił wiceminister finansów Artur Soboń w odpowiedzi na interpelację poselską nr 44098 z 28 września 2023 r. Pisaliśmy o tym w artykule „MF korzystnie interpretuje przepisy o zakupie mieszkania bez PCC” (DGP nr 192/2023).

Zastosowanie przepisu w przypadku osób kupujących nieruchomość na współwłasność pokazujemy na przykładach.

Przykład 1

Przykład 2