Kiedy można kupić mieszkanie bez PCC

W najbliższym czasie planujemy z mężem kupić swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego. Obecnie nie jesteśmy właścicielami żadnej nieruchomości mieszkalnej, ale do końca lipca br. byliśmy współwłaścicielami (udziały po 50 proc.) mieszkania, które nabyliśmy w 2013 r. na rynku pierwotnym (kupiliśmy je jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego). Czy kupując teraz mieszkanie, będę mogła skorzystać z niedawno wprowadzonego zwolnienia z podatku od czynności cywilno prawnych?

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Jednak od 31 sierpnia br. obowiązuje art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, zgodnie z którym zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych jest sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zwolnieniem tym objęte jest więc nabycie przez osoby fizyczne m.in. prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Warunkiem do skorzystania z ww. zwolnienia jest jednak to, żeby kupującemu w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z ww. praw ani udział w tych prawach z wyjątkiem udziału, który nie przekracza lub nie przekraczał 50 proc. i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że podatniczka wraz z mężem mają zamiar zakupić swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego. Wprawdzie obecnie nie są oni właścicielami żadnej nieruchomości mieszkalnej, ale wcześniej byli współwłaścicielami mieszkania (w udziale po 50 proc. każde) nabytego z rynku pierwotnego. Zatem w związku z tym, że podatniczka była już współwłaścicielem mieszkania w udziale 50 proc., a udział ten nie został nabyty przez nią w drodze dziedziczenia, w analizowanej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. W świetle brzmienia tego przepisu nie ma bowiem znaczenia ani czas, który minął od sprzedaży mieszkania, ani to, że mieszkanie, którego podatniczka była wcześniej współwłaścicielem, zostało nabyte na rynku pierwotnym, a nie wtórnym. Takie stanowisko prezentują również organy podatkowe (por. interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 2 października 2023 r., nr 0111-KDIB2-2.4014.191.2023.1.DR).

Należy również zauważyć, że żadnych dodatkowych regulacji w tym zakresie nie zawierała także ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (która wprowadziła ww. zwolnienie z PCC), bo z art. 13 ust. 1 tej ustawy wynika jedynie, że przepisy ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym przed 31 sierpnia br. stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed tym dniem.

Brak możliwości skorzystania ze zwolnienia z podatku w tym przypadku będzie oznaczać konieczność zapłaty przez kupujących PCC, którego stawka dla umów sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc. (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Przy umowie sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o PCC wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. ©℗