Bezpieczny kredyt 2 % - szansa, czy ryzyko?

Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe weszła życie 1 lipca 2023 r. Od tego dnia można nie tylko złożyć wniosek o „Bezpieczny kredyt 2%”, ale także otworzyć konto mieszkaniowe. Duże zainteresowanie kredytem 2% sprawiło, że przez spore obciążenie Banków wnioskami wydłuża się proces uzyskania decyzji przyznania kredytu hipotecznego. To z kolei rodzi po stronie wnioskodawców ryzyko utraty zadatku u dewelopera.

Dla kogo Bezpieczny Kredyt 2%?

Z programu Bezpieczny Kredyt 2% nie wszyscy skorzystają. Ustawodawca wprowadza przede wszystkim limit wieku osób, które mogą się o niego ubiegać. Kredyt może uzyskać osoba, która w dniu złożenia wniosku nie ukończyła 45. roku życia. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić musi przynajmniej jedno z nich. Beneficjentami programu nie mogą być natomiast dwie dorosłe osoby pozostające w nieformalnym związku, w którym nie ma dzieci.

Głównym celem programu jest pierwsze mieszkanie na własność dla osób spełniających kryteria wiekowe, dlatego zasadniczym wymogiem jest brak posiadania w dniu udzielenia kredytu na własność mieszkania albo domu jednorodzinnego. Dotyczy to również osoby prowadzącej z kredytobiorcą wspólne gospodarstwo domowe.

Analogiczna sytuacja odnosi się do spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przysługującego kredytobiorcy lub osoby prowadzącej z nim wspólne gospodarstwo domowe.

W brzmieniu Ustawy przez wspólne gospodarstwo domowe należy rozumieć małżeństwo lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską albo opieką prawną.

Wyjątkiem jest sytuacja, w której osoby te nabyły lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny w drodze dziedziczenia lub darowizny, ale przed ukończeniem przez te osoby 18 roku życia przedmiot dziedziczenia lub darowizny został zbyty.

Ustawodawca dopuszcza jednak możliwość posiadania do 1/2 udziału w prawie nie więcej niż do jednego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nabytego w drodze dziedziczenia, jeżeli kredytobiorca i osoba prowadząca z nim wspólne gospodarstwo domowe nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy.

Z bezpiecznego kredytu 2 % skorzystają także osoby, których lokale mieszkalne albo domy jednorodzinne na prawie własności lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego zostały wyłączone z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego, wydanej w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu lub decyzja o której mowa w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane lub została wydana na co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie kredytu.

Czas procesu ? – nieznany. To oznacza, że klient może utracić zadatek, po wygaśnięciu umowy przedwstępnej.

Załóżmy, że spełniamy kryteria, przebrnęliśmy przez wszelkie niezbędne formalności, złożyliśmy odpowiednie dokumenty wraz z wnioskiem do Banku. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z deweloperem została podpisana, a zadatek lub zaliczka zapłacone. Teraz oczekujemy na decyzję udzielenia kredytu hipotecznego. I tu pojawia się pierwszy problem.

Ze względu na bardzo duże zainteresowanie „bezpiecznym kredytem 2%”, Banki zostały zasypane wnioskami. Od strony technicznej Banki niestety nie były na to najlepiej przygotowane, choć pracują nad usprawnieniami, m.in. relokując wnioski do innych oddziałów.

Co jednak, gdy podpisaliśmy z deweloperem umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości lub umowę rezerwacyjną i umowa wygaśnie, do czasu uzyskania pozytywnej decyzji od Banku ?

To zależy od postanowień umowy oraz od tego, czy dokonana przez klienta wpłata na poczet ceny nabycia nieruchomości była zaliczką, czy też zadatkiem.

Przy braku odmiennych ustaleń, wpłacony zadatek przepadnie, gdy nie dojdzie do finalizacji umowy z winy nabywcy. Przykładowo, w sytuacji, gdy bank odmawia udzielenia kredytu, udzieli kredytu na kwotę niższą lub gdy decyzja Banku zostanie wydana, ale dopiero po wygaśnięciu umowy przedwstępnej. Jeżeli jednak umówiliśmy się na zapłatę zaliczki, wpłacona kwota wraca z powrotem do nabywcy.

Przy większych kwotach, rzędu 20 tys. zł warto zatem rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Nie jest ona obowiązkowa, natomiast jest dodatkowym zabezpieczeniem, gdyż umożliwia wpis do księgi wieczystej nieruchomości roszczenia kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 16 ust. 2 pkt. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lica 1982 roku). Zmniejszymy tym ryzyko związane ze sprzedażą nieruchomości innej osobie zwłaszcza, że na rynku można zaobserwować stały wzrost cen oraz niesłabnące zainteresowanie nieruchomościami.