Jak odliczyć VAT od remontu budynku z różnymi lokalami

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem prawo to przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT, oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Zasada ta wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych z VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

• nabycia towarów i usług,
• dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Otrzymane przez spółkę faktury dokumentują remont budynku, w którym znajdują się głównie lokalu mieszkalne (wynajmowane na cele mieszkaniowe ze zwolnieniem z VAT) oraz jeden lokal użytkowy (wynajmowany na cele komercyjne ze stawką VAT 23 proc.), a remont dotyczył wyłącznie części wspólnych (elewacja, hol, dach). Tak więc wydatki na remont dotyczą zarówno czynności opodatkowanych VAT, jak i zwolnionych z VAT. Zatem należy uznać, że spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych nakładów, ale wyłącznie w części, w jakiej można je przypisać sprzedaży opodatkowanej.

Stosownie do art. 90 ust. 1 ustawy o VAT w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania zarówno czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego nie można dokonać takiego jednoznacznego rozdziału poniesionych kosztów na remont pomiędzy sprzedaż zwolnioną z podatku i sprzedaż opodatkowaną, a zatem nie jest możliwe dokonanie tzw. odliczenia częściowego, o którym mowa w art. 90 ust. 1 ustawy o VAT. Z tego względu wydatki na remont powinny być rozliczone z zastosowaniem tzw. struktury sprzedaży (proporcjonalnie), stosownie do art. 90 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem art. 90 ust. 10 ustawy o VAT.

Zasady ustalania proporcji odliczenia (tzw. proporcji wstępnej) reguluje szczegółowo art. 90 ust. 3–10 ustawy o VAT. Podatek odliczony proporcjonalnie podlega późniejszej korekcie na zasadach określonych w art. 91 ustawy o VAT z zastosowaniem tzw. proporcji końcowej. ©℗