Jak odliczyć VAT od remontu budynku z różnymi lokalami

Spółka z o.o. (podatnik VAT czynny) jest właścicielem budynku, w którym znajdują się głównie lokale mieszkalne (wynajmowane na cele mieszkaniowe ze zwolnieniem z VAT) oraz jeden lokal użytkowy (wynajmowany na cele komercyjne ze stawką VAT 23 proc.). W lipcu 2023 r. spółka wykonała remont części wspólnych budynku (elewacja, hol, dach). Zakup usług budowlanych został udokumentowany fakturami wystawionymi przez firmy (mające status podatnika VAT czynnego). Wszystkie otrzymane faktury zawierały wyrazy „mechanizm podzielonej płatności” i zostały opłacone w tym mechanizmie. Czy spółka ma prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z tych faktur?

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem prawo to przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik VAT, oraz towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Zasada ta wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych z VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

• nabycia towarów i usług,
• dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Otrzymane przez spółkę faktury dokumentują remont budynku, w którym znajdują się głównie lokalu mieszkalne (wynajmowane na cele mieszkaniowe ze zwolnieniem z VAT) oraz jeden lokal użytkowy (wynajmowany na cele komercyjne ze stawką VAT 23 proc.), a remont dotyczył wyłącznie części wspólnych (elewacja, hol, dach). Tak więc wydatki na remont dotyczą zarówno czynności opodatkowanych VAT, jak i zwolnionych z VAT. Zatem należy uznać, że spółce przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego od tych nakładów, ale wyłącznie w części, w jakiej można je przypisać sprzedaży opodatkowanej.

Stosownie do art. 90 ust. 1 ustawy o VAT w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania zarówno czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego nie można dokonać takiego jednoznacznego rozdziału poniesionych kosztów na remont pomiędzy sprzedaż zwolnioną z podatku i sprzedaż opodatkowaną, a zatem nie jest możliwe dokonanie tzw. odliczenia częściowego, o którym mowa w art. 90 ust. 1 ustawy o VAT. Z tego względu wydatki na remont powinny być rozliczone z zastosowaniem tzw. struktury sprzedaży (proporcjonalnie), stosownie do art. 90 ust. 2 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie całości lub części kwot, o których mowa w art. 90 ust. 1 ustawy o VAT, podatnik może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, z zastrzeżeniem art. 90 ust. 10 ustawy o VAT.

Zasady ustalania proporcji odliczenia (tzw. proporcji wstępnej) reguluje szczegółowo art. 90 ust. 3–10 ustawy o VAT. Podatek odliczony proporcjonalnie podlega późniejszej korekcie na zasadach określonych w art. 91 ustawy o VAT z zastosowaniem tzw. proporcji końcowej. ©℗