Lokale mieszkalne mogą być opodatkowane jak firmowe

Podatnik, który kupił mieszkania na wynajem, choćby długoterminowy, ale ujął je w firmowej ewidencji, a wydatki na ich utrzymanie zalicza do kosztów, płaci podatek od nieruchomości według najwyższej stawki – orzekł NSA w trzech wyrokach.

Chodziło o spółkę, która w deklaracjach na podatek od nieruchomości nie wykazała wynajmowanych przez siebie lokali mieszkalnych jako związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Prezydent miasta uznał, że zaniżyła ona przez to podatek.

Zwrócił uwagę na to, że spółka ujęła te mieszkania w ewidencji środków trwałych, wydatki na ich utrzymanie zaliczała do podatkowych kosztów, a jednym z przedmiotów jej działalności ujawnionych w Krajowym Rejestrze Sądowym jest obsługa nieruchomości, obejmująca ich wynajmowanie, kupowanie i sprzedaż na własny rachunek. Spółka zatrudniła też profesjonalnego zarządcę, który zajął się poszukiwaniem najemców.

Wszystko to – jak stwierdził prezydent – wskazuje na zorganizowany i ciągły charakter działań, a więc na prowadzoną w tym zakresie działalność gospodarczą. Prezydent zażądał więc podatku według najwyższej stawki, określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Spółka się z tym nie zgodziła. Uważała, że budynki wynajmowane w celu zaspokojenia długoterminowych potrzeb mieszkaniowych osób trzecich nie powinny być uznawane za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Przegrała jednak w sądach. WSA w Krakowie (sygn. akt I SA/Kr 684/22, I SA/Kr 685/22, I SA/Kr 686/22) przywołał wyrok z 23 stycznia 2020 r. (II FSK 1252/19), w którym NSA orzekł, że o przeznaczeniu budynku mieszkalnego lub jego części do celów firmowych decydują takie czynniki jak: ujęcie go w ewidencji środków trwałych, zaliczanie wydatków związanych z jego utrzymaniem do kosztów uzyskania przychodu, dokonywanie odpisów amortyzacyjnych (uwaga: od 2023 r. nie można już amortyzować lokali ani budynków mieszkalnych – red.).

Krakowski WSA ocenił, że tak też było w tej sprawie.

Jego wyroki utrzymał w mocy NSA. Sędzia Sławomir Presnarowicz zwrócił uwagę na to, że art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b dopuszcza opodatkowanie budynków mieszkalnych i ich części według wyższej stawki. Wystarczy, że są one zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej lub – tak jak w tej sprawie – związane z taką działalnością.

Sędzia przywołał wyrok z 27 czerwca 2023 r. (III FSK 2211/21), w którym NSA wyjaśnił, że „pod pojęciem związania z prowadzoną działalnością gospodarczą należy rozumieć stan faktyczny lub prawny w sposób bezpośredni lub pośredni wskazujący na istnienie jakichkolwiek związków między przedmiotem opodatkowania a prowadzoną przez dany podmiot działalnością gospodarczą”. ©℗

orzecznictwo