Sprawa dotyczyła spółki, która w 2021 r. zamierzała kupić lokale usługowe od innej firmy (A). Ta natomiast kupiła je od dewelopera w 2017 r., ale dopiero w 2020 i 2021 r. zaczęły one być użytkowane – zostały oddane w najem.
Spółka wystąpiła do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z pytaniem, czy sprzedaż lokali przez firmę A będzie zwolniona z VAT, czy opodatkowana. Sama uważała, że będzie to transakcja opodatkowana, ponieważ dojdzie do niej przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Kluczowa definicja

Spółka wskazała, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli oraz ich części jest co do zasady zwolniona z opodatkowania VAT, ale z wyłączeniem sytuacji, gdy jest ona dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia bądź przed nim, a także gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata. Kluczowe jest więc to, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie.
Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Chodzi o oddanie budynku, budowli lub ich części do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po ich:
  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.
O pełnym odliczeniu VAT nie decyduje wpis w dowodzie rejestracyjnym
O pełnym odliczeniu VAT nie decyduje wpis w dowodzie rejestracyjnym

Zobacz również
Spółka była zdania, że przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do takiego użytkowania, do jakiego budynek jest przeznaczony. Uważała, że w tej sprawie pierwsze zasiedlenie nastąpiło w 2020 i 2021 r., a więc do momentu sprzedaży nie upłynęłyby jeszcze dwa lata. Transakcja ta będzie opodatkowana.

Wystarczył zakup…

Nie zgodził się z nią dyrektor KIS. Stwierdził, że moment pierwszego zasiedlenia nastąpił, gdy firma A nabyła lokale bezpośrednio od dewelopera, czyli w 2017 r.
Oznaczałoby to zatem, że sprzedaż lokali przez firmę A miałaby miejsce już po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Transakcja ta byłaby więc zwolniona z VAT – wynikało z interpretacji organu (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.278.2021.3.SKJ).

…czy jednak konsumpcja

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zgodził się ze spółką, że pierwszym zasiedleniem jest rozpoczęcie procesu „konsumowania” budynku lub jego części, a więc właściwego używania budynku lub jego części (lokalu).
Jak uzasadnił sędzia Jarosław Trelka, dopóki budynek lub lokal nie zaczną być używane w sposób dla niego przewidziany, dopóty nie możemy mówić o pierwszym zasiedleniu.
Sędzia wyjaśnił, że skoro spółka A nabyła lokale od dewelopera w 2017 r., ale do 2020 r. i 2021 r. nie były one w żaden sposób użytkowane, a dopiero w tych latach zostały one wynajęte, to oznacza, że sprzedaż ich w 2021 r. nastąpi przed upływem dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. To oznacza, że transakcja nie będzie zwolniona z VAT. Wyrok jest nieprawomocny.©℗
Wskazówek udzielił TSUE
Pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania, przy czym jest to nie tylko sprzedaż lub wynajem, lecz także używanie na własne potrzeby – orzekł Trybunał Sprawiedliwości UE w wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16.
Aby więc można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku nabywcy bądź do rozpoczęcia wykorzystywania budynku przez podatnika na potrzeby własnej działalności gospodarczej.
Kto zatem sam, przez co najmniej dwa lata, używał budynku po jego wybudowaniu lub istotnej przebudowie, ten może sprzedać nieruchomość bez VAT.
K.J.

orzecznictwo

Wyrok WSA w Warszawie z 5 sierpnia 2022 r., sygn. akt III SA/Wa 2529/21www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia