Powtarzalność, systematyczność zakupu i sprzedaży nieruchomości, charakter zarobkowy i inne działania świadczą łącznie o tym, że podatnik prowadzi działalność gospodarczą, a nie zarządza własnym majątkiem – potwierdził NSA.
Chodziło o podatniczkę, która w latach 2011–2017 zajmowała się tzw. flipowaniem. Kupowała lokale na licytacjach komorniczych, a po wykwaterowaniu lokatorów sprzedawała je z zyskiem (zarabiała od 7 do 40 tys. zł na jednym mieszkaniu). Nie założyła jednak działalności gospodarczej.
W tym samym okresie sprzedała też dwa lokale, które sama użytkowała. Zadeklarowała, że całość przychodu ze sprzedaży wszystkich mieszkań przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Chciała więc skorzystać z ulgi mieszkaniowej na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Uważała bowiem, że obraca majątkiem prywatnym, i tym samym osiąga przychody ze sprzedaży prywatnych nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).
Naczelnik urzędu skarbowego uznał jednak, że kobieta prowadzi działalność gospodarczą, a nie obraca nieruchomościami w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Podejmuje bowiem działania w sposób zorganizowany i ciągły. Powinna więc zapłacić podatek jak od dochodów z działalności gospodarczej, czyli źródła przychodów, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.
Dodatkowym argumentem naczelnika było to, że podatniczka nie tylko sama kupowała i sprzedawała mieszkania, lecz także prowadziła działalność w zakresie pośrednictwa i obrotu nieruchomościami. O profesjonalnym charakterze jej działań miała też świadczyć liczba wylicytowanych mieszkań, znajomość potrzeb potencjalnych i aktualnych klientów, aktywny marketing.
Naczelnik stwierdził więc, że zbywane mieszkania były towarami handlowymi. Jedynie sprzedaż dwóch lokali, w których kobieta sama mieszkała, uznał za obrót majątkiem prywatnym.
Wydane przez niego decyzje za poszczególne lata podatkowe podtrzymał następnie dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi.
Kobieta się z nimi nie zgadzała. Uważała je za dyskryminujące, bo – jak twierdziła – pozbawiły ją one możliwości zarządzania majątkiem prywatnym.
Sądy zgodziły się jednak z fiskusem. WSA w Łodzi (sygn. akt I SA/Łd 633/18, I SA/Łd 634/18) przypomniał, że o tym, czy określone działania podatnika mieszczą się w ramach działalności gospodarczej, nie decyduje ani zarejestrowanie tej działalności (lub brak rejestracji), ani wewnętrzne przekonanie podatnika. Kluczowe jest to, czy działania podatnika są powtarzalne, uporządkowane, są nastawione na osiągnięcie zysku.
W tym wypadku – jak orzekł WSA – działalność podatniczki, a w szczególności wielokrotne zakupy nieruchomości, ich przygotowanie do sprzedaży, sprzedaż w krótkim czasie od nabycia, wykraczały poza zwykły zarząd mieniem prywatnym.
Potwierdził to również Naczelny Sąd Administracyjny. Orzekł, że powtarzalność, systematyczność zakupu i sprzedaży nieruchomości, charakter zarobkowy świadczą o prowadzeniu działalności gospodarczej.
– Takie elementy jak udział w licytacjach komorniczych, wiedza w zakresie obrotu nieruchomościami, zysk z transakcji same w sobie nie przesądzają o działalności gospodarczej, ale świadczą o tym wszystkie powyższe i inne elementy stanu faktycznego łącznie – uzasadnił wyrok sędzia Zbigniew Romała.
orzecznictwo
Wyroki NSA z 2 czerwca 2022 r., sygn. akt II FSK 2623/19, II FSK 2624/19 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
