Spółki nieruchomościowe, które w księgach rachunkowych wyceniają swoje nieruchomości inwestycyjne według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej, nie mogą ich już amortyzować dla celów podatkowych.
Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie DGP. Nadal odpisy amortyzacyjne mogą potrącać od przychodu te spółki nieruchomościowe, które dla celów rachunkowych wyceniają swoje budynki inwestycyjne jak środki trwałe, z tym że amortyzacja podatkowa nie może przekraczać bilansowej.
Co się zmieniło
Ograniczenia w amortyzacji nieruchomości to skutek zmian wprowadzonych Polskim Ładem w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, art. 22 ust. 8 ustawy o PIT.
Zmiany w tym zakresie dotyczą wyłącznie spółek nieruchomościowych. Od 1 stycznia 2022 r. w przypadku tych spółek odpisy amortyzacyjne dotyczące nieruchomości (tj. środków trwałych zaliczonych do grupy 1 klasyfikacji) nie mogą być wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe.
W uzasadnieniu do projektu Polskiego Ładu resort finansów wskazał, że celem tej zmiany „jest zmniejszenie różnic występujących między wartością wykazywanego przez spółkę nieruchomościową w roku podatkowym dochodu przed jego opodatkowaniem podatkiem dochodowym a wartością wykazywanego - za ten sam okres (rok podatkowy/rok obrotowy) - zysku brutto (zysku przed obciążeniem podatkiem dochodowym)”.
Co to oznacza
W praktyce spółka może zapłacić większy podatek. Jeżeli bowiem dla celów rachunkowych wycenia swoje nieruchomości inwestycyjne w wartości godziwej, to nie może ich amortyzować dla celów rachunkowych, a od 2022 r. nie może tego robić również dla celów podatkowych. Potwierdziło to MF w odpowiedzi na pytanie DGP (patrz ramka).
- Co innego spółki, które dla swoich nieruchomości inwestycyjnych przyjęły metodę wyceny według zasad stosowanych dla środków trwałych. One nadal będą mogły ujmować w podatkowych kosztach amortyzację, z tym że nie może być ona wyższa niż bilansowa - podkreśla Beata Ławecka, biegły rewident, senior manager w Mazars Polska.
Wybór księgowej metody wyceny ma więc przełożenie na skutki podatkowe. Ona bowiem będzie determinować, czy spółka nieruchomościowa może potrącać odpisy od przychodów podatkowych, czy tego robić nie może.
Możliwość wyboru
Ekspertka przypomina, że inwestycje w nieruchomości to kategoria aktywów, które są utrzymywane w celu przyrostu ich wartości oraz uzyskania z nich przychodów, np. w formie czynszu z najmu. Tak więc, w przeciwieństwie do nieruchomości zaliczanych do środków trwałych, nie są one użytkowane przez jednostkę na własne potrzeby (produkcyjne czy administracyjne lub usługowe), ale w celu uzyskania korzyści w postaci wzrostu ich wartości rynkowej oraz pożytków z ich eksploatacji, zazwyczaj przychodów z najmu lub z umów o podobnym charakterze.
Ustawa o rachunkowości dopuszcza dwa alternatywne modele wyceny dla inwestycji w nieruchomości:
- według zasad stosowanych dla środków trwałych albo
- według wartości godziwej (ceny rynkowej).
- Przyjęty model wyceny powinien zostać wskazany i opisany w dokumentacji zasad rachunkowości (polityce rachunkowości) - przypomina Beata Ławecka i podkreśla, że nieruchomości inwestycyjne wyceniane według wartości godziwej nie podlegają amortyzacji bilansowej. Natomiast do końca 2021 r. podlegały one jeszcze amortyzacji podatkowej.
- Od 2022 r. jest to już niemożliwe - stosowanie wartości godziwej uniemożliwia kontynuację podatkowej amortyzacji - podkreśla ekspertka.
Przypomina, że jeżeli podatnik wybierze model wartości godziwej na dzień bilansowy, to musi ustalić cenę rynkową nieruchomości, co zazwyczaj wymaga zaangażowania rzeczoznawcy. Różnice z aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych (zarówno koszty, jak i przychody) są ujmowane w pozostałych kosztach i przychodach operacyjnych.
Dariusz Gałązka, biegły rewident, partner w Grant Thornton, domyśla się, że celem zmiany była likwidacja optymalizacji, która - według organów podatkowych - polegała na braku opodatkowania dochodów osiąganych przez spółki nieruchomościowe.
Chodzi o brak opodatkowania na poziomie spółki ze względu na wysoki koszt amortyzacji przy wysokim wyniku bilansowym, który był transferowany jako zysk dla udziałowców. To powodowało albo brak podatku przy zwolnieniu dywidendowym, albo opodatkowanie dochodów maksymalnie 19-proc. podatkiem.
Co przy sprzedaży
Spółki nieruchomościowe, które nie mogą rozliczać kosztu nabycia (lub wybudowania) nieruchomości w czasie, w formie opisów amortyzacyjnych, odliczą go jednorazowo przy sprzedaży. Potwierdziło to Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na pytanie DGP.
Odpowiedź MF na pytanie DGP
Artykuł 15 ust. 6 ustawy o CIT w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. przewiduje ograniczenie wysokości amortyzacji dla spółek nieruchomościowych. Podobna regulacja obowiązuje od 1 stycznia 2022 r. na gruncie ustawy o PIT - analogiczne ograniczenie w zakresie amortyzacji dla spółek nieruchomościowych zostało przewidziane w art. 22 ust. 8 ustawy o PIT.
W świetle wskazanych przepisów, w przypadku spółek nieruchomościowych odpisy dotyczące środków trwałych zaliczonych do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych nie mogą być w roku podatkowym wyższe niż dokonywane zgodnie z przepisami o rachunkowości odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe z tytułu zużycia środków trwałych, obciążające w tym roku podatkowym wynik finansowy jednostki.
Odnosząc się do kwestii spółek nieruchomościowych, które wyceniają budynki według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej i w związku z tym nie dokonują od nich odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami o rachunkowości, spółki te, zgodnie ze wskazanymi regulacjami, nie są uprawnione do dokonywania odpisów amortyzacyjnych w tym zakresie na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych i podatku dochodowego od osób fizycznych.
Jednocześnie, na gruncie ustawy o CIT i ustawy o PIT, koszty nabycia lub wytworzenia we własnym zakresie środków trwałych (w tym przypadku budynków) mogą stanowić, co do zasady, koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia środków trwałych, z uwzględnieniem odpowiednich przepisów ustawy o CIT i ustawy o PIT.
