Pan Grzegorz jest współwłaścicielem (ma połowę udziału) zabudowanej nieruchomości. Drugim współwłaścicielem jest jego kuzynka, która wraz ze swoją rodziną mieszka w tejże nieruchomości. Za kilka miesięcy jej część zostanie wywłaszczona pod budowę drogi. Kuzynka poprosiła pana Grzegorza, aby sprzedał jej swój udział. Pan Grzegorz generalnie się zgadza, ale chciałby wiedzieć, kto i w jakiej wysokości będzie musiał zapłacić podatek od transakcji kupna-sprzedaży tej nieruchomości. I czy od tej części nieruchomości, która zostanie zabrana pod drogę, trzeba będzie zapłacić podatek od odszkodowania, które wypłaci gmina – zastanawia się czytelnik.
Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości (w tym również udziału w nieruchomości) reguluje ustawa o PIT. Wynika z niej, że podatek trzeba zapłacić fiskusowi jedynie wtedy, gdy sprzedajemy działkę, dom, mieszkanie lub udział w nich przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym je kupiliśmy lub wybudowaliśmy. Opodatkowana jest też sprzedaż nieruchomości w działalności gospodarczej. Zakładamy, że pan Grzegorz nie prowadzi jednak takiej działalności.
Jak tłumaczy dr Andrzej Dmowski, doradca podatkowy i partner zarządzający w Russell Bedford, to, czy wystąpi obowiązek opodatkowania uzyskanego przychodu ze sprzedaży udziału, zależy od momentu nabycia. Jeśli nieruchomość (udział w nieruchomości) została kupiona przed 1 stycznia 2009 r., to jej zbycie w 2014 r. nie będzie podlegało w ogóle opodatkowaniu (nie trzeba też składać deklaracji fiskusowi). Jeśli jednak nabycie nastąpiło po tej dacie, pan Grzegorz będzie miał – co do zasady – obowiązek zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19 proc. od dochodu. Dochodem jest różnica między przychodem uzyskanym z tytułu sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) a udokumentowanymi kosztami jej nabycia lub wytworzenia (mogą one zostać też powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości).
Uwaga! Do kosztów uzyskania przychodów mogą być zaliczone tylko wydatki udokumentowane. Z kolei wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych – stwierdza Andrzej Dmowski.
Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest jej wartość (ta zaś wynika z umowy) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Uwaga! Kosztami sprzedaży nieruchomości są wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku – wyjaśnia nasz rozmówca. Zwraca też uwagę, że istnieje też możliwość skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej. – Jeśli podatnik dochód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, będzie on korzystał ze zwolnienia z opodatkowania – precyzuje Andrzej Dmowski. Dochód w takiej sytuacji musi zostać wydany na cele określone w ustawie o PIT (np. zakup nowego mieszkania) w ciągu 2 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (udziału w nieruchomości).
Jeśli zaś chodzi o odszkodowanie za wywłaszczenie części nieruchomości, które dostanie pan Grzegorz od gminy, to wypłacona kwota będzie jego przychodem. Jak wyjaśnia jednak Andrzej Dmowski, z ustawy o PIT wynika, że przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami są zwolnione z podatku. Warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest nie tylko fakt wywłaszczenia nieruchomości na cele publiczne (np. pod drogę, jak w omawianym przypadku). Zwolnienie może zostać zastosowane, jeśli nabycie nieruchomości (udziału w nieruchomości) przez podatnika nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego (pierwszy warunek) i cena jej nabycia była o co najmniej 50 proc. niższa od wysokości odszkodowania (drugi warunek).
Uwaga! Wskazane w ustawie warunki dające prawo do zwolnienia z opodatkowania uzyskanego odszkodowania muszą być spełnione łącznie. W sytuacji, gdy spełniony zostanie tylko jeden z nich (albo żaden), uzyskany przychód nie będzie zwolniony z podatku – mówi Andrzej Dmowski.
Jeśli więc pan Grzegorz nie skorzysta ze zwolnienia (bo nie spełni obu warunków), odszkodowanie będzie podlegało opodatkowaniu PIT.
Podstawa prawna
Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a), art. 21 ust. 1 pkt 29, art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.).
PORADA EKSPERTA
Mariusz Wachala konsultant w dziale podatkowym BDO
Jeśli pan Grzegorz sprzedaje prywatnie (tzn. nie w ramach działalności gospodarczej) nieruchomość, którą nabył lub wybudował po 2008 r., to sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu PIT (19 proc). W takiej sytuacji moment powstania obowiązku podatkowego i zapłaty podatku zależy od momentu faktycznego zbycia nieruchomości. Bez znaczenia pozostaje data zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży (zgodnie z odpowiednimi przepisami kodeksu cywilnego, umowa taka nie przenosi bowiem prawa własności do nieruchomości). Dopiero zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości powoduje faktyczne przeniesienie praw do nieruchomości, co również powinno prowadzić do powstania obowiązku podatkowego.
Należny podatek wykazuje się w deklaracji podatkowej, składanej do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży nieruchomości. W tym terminie należy również zapłacić kwotę podatku, na konto urzędu skarbowego.
Uwaga: jeśli podatnik planuje przeznaczyć w ciągu 2 lat od sprzedaży nieruchomości uzyskane przychody na tzw. własne cele mieszkaniowe, zostanie zwolniony z podatku (z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).