Sprzedajesz mieszkanie i planujesz wykorzystać środki ze sprzedaży na zakup nowego? Teoretycznie taka kwalifikacja pozwala na skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej i w konsekwencji na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego. Czasami jednak, niezależne od nas przyczyny mogą pokrzyżować plany terminowego odbioru nowego lokum co doprowadza do konieczności zapłaty PIT. W czym tkwi problem? Czy da się zabezpieczyć przed taką sytuacją?

W tym miejscu przypomnijmy poprzez przykład na czym polega mechanizm ulgi mieszkaniowej: Podatnik sprzedał 1.06.21 dom mieszkalny za kwotę 0,5 mln PLN, wobec czego jest zobowiązany do zapłaty PIT w wysokości 95.000,00 PLN najpóźniej do 30.04.22. Uzyskane środki wraz ze zgromadzonymi oszczędnościami przeznaczył 1.06.22 na zakup nowego mieszkania za 1 mln PLN, co dokumentuje podpisany wtedy akt notarialny. Podatnik nie ma obowiązku zapłaty PIT, gdyż przed upływem ustawowego terminu 3 lat dokonał wydatkowania uzyskanego ze zbycia nieruchomości przychodu na własne cele mieszkaniowe.

Regulacja jest zatem celowościowo bardzo prosto skonstruowana – jeśli osiągniesz przychód ze sprzedaży nieruchomości i wydatkujesz go na własne celem mieszkaniowe nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, nie musisz płacić PIT. Problem pojawia się jednak gdy mamy opóźnienie w podpisaniu aktu notarialnego dokumentującego nabycie nowego mieszkania, co prezentuje następujący przykład:

Podatnik sprzedał 1.06.21 dom mieszkalny, następnie 1.07.21 podpisał umowę deweloperską na nabycie nowego mieszkania i 1.08.21 dokonał zapłaty przelewem bankowym. Zgodnie z warunkami umowy odbiór mieszkania planowany był na 1.10.24 a podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność na podatnika na 1.11.24. Z uwagi na problemy finansowe dewelopera, wydanie mieszkania nastąpiło 1.12.24 a podpisanie aktu notarialnego 15.01.25

W takim przypadku należy zwrócić uwagę, iż mimo przed upływem 3 lat od sprzedaży mieszkania umowę na zakup nowego, terminowo zapłacił deweloperowi za ten zakup a samo wydanie lokalu nastąpiło przed 31.12.24, to nie jest on uprawniony do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Powyższe wynika z faktu, iż poprzez pojęcie ,,wydatkowanie” użyte w treści przepisu regulującego ulgę mieszkaniową (przypomnijmy – art. 21 ust 1 pkt 131 UoPIT) należy w związku z art. 21 ust 25a UoPIT rozumieć ,,nabycie własności”, co w kontekście nieruchomości a tym samym art. 158 Kodeksu Cywilnego oznacza przeniesienie własności nieruchomości w formie aktu notarialnego (brak formy aktu notarialnego powoduje nieważność czynności zgodnie z art. 73 § 2 Kodeksu Cywilnego).

Jest szansa na ulgę podatkową przy spłacie starego kredytu
Jest szansa na ulgę podatkową przy spłacie starego kredytu

Zobacz również

Jak zatem zostało przedstawione, wydatkowanie środków ze sprzedaży ,,starej” nieruchomości na nabycie ,,nowej” nieruchomości oznacza zawarcie umowy w formie aktu notarialnego w ustawowym 3 letnim terminie liczonym od końca roku w którym doszło do sprzedaży. Opóźnienie w dacie podpisania tego aktu, nawet spowodowane bez udziału czy winy podatnika jest czynnikiem uniemożliwiającym zastosowanie ulgi mieszkaniowej.

Konsekwentnie należy zwrócić uwagę na poważny problem, jaki może dotknąć podatnika nieświadomego skali przedstawionego zagrożenia. W prezentowanym przykładzie prawie 4 lata po sprzedaży mieszkania okazuje się że jednak trzeba zapłacić podatek, na co zwyczajnie można nie być przygotowanym finansowo. Co zatem zrobić aby zabezpieczyć się przed taką sytuacją?

Najprostszą formą uniknięcia pułapki wynikającej z przepisów dotyczących ulgi mieszkaniowej byłoby wprowadzenie do umowy deweloperskiej zapisów nakładających na dewelopera karę umowną za nieterminowe podpisanie aktu notarialnego (w wysokości minimum kwoty podatku PIT jaki z jego winy musi zapłacić podatnik), przy czym praktyka stosowana w branży deweloperskiej mocno ogranicza takie postanowienia, dochodzenie roszczenia bez wyraźnych dodatkowych zapisów należy uznać praktycznie za niemożliwe.

Jeśli negocjacje z deweloperem dotyczące zabezpieczenia kupującego nie będą skuteczne warto rozważyć zakup nowego mieszkania na rynku wtórnym, czy mieszkania w już wybudowanym bloku, co do zasady uniemożliwia ,,opóźnienie” w podpisaniu aktu notarialnego.

Natomiast dla tych którzy z winy dewelopera utracili prawo do zastosowania ulgi mieszkaniowej, a nie zabezpieczyli się dodatkowymi karami umownymi, pozostaje możliwość wystąpienia do fiskusa z wnioskiem o wniosek o umorzenie całości lub części podatku, bądź co bardziej prawdopodobne w kwestii skuteczności, wniosku o rozłożenie zobowiązania na raty.

Mateusz Cedro, Partner w ECDP TAX Żuk Komorniczak i Wspólnicy Sp.k.